馬雲:你窮的是你的思想!

為什麼我不投資房地產?艾蜜莉告訴你:若沒有這 7 項能力,當心換來一場空......

12月 2013年12
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上一篇文章中,

艾蜜莉提到各種可以達到財務自由的方法

但很多方法對我來說,

有實際上執行的難度,

所以最後可行的方法,

就只剩下「投資」這條路了。

 

繼續看下去...

 

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那要投資什麼呢?

我又到處尋找可以投資的工具,

並且一一的評估對我來說,

哪一個投資類別的「可行性」最高。

「可行性」主要是評估「自己」能否找到

該項資產成功的獲利模式、

能否具備完整執行的能力、

與能否承受可能發生的風險這三個角度去看。

所以一開始艾蜜莉其實沒有直接預設要投資股票。

 

世界的五大類資產

最後我歸納起來,在這個世界上,

可以投資的金融資產共分成五大類:

一、房地產

二、債券

三、外匯

四、原物料

五、股票

投資工具的源頭就只有這五種,

其他像基金、ETF、Reits、權證、期貨、

選擇權、遠期交割外匯…等,

都是本於這五大類資產所衍伸的金融商品。

 

先從房地產說起,

近幾年台灣房地產高漲,

上至財團(土地開發商、建設公司)、

中至行銷機構(房仲、代銷、媒體)

下至投資客,大部分都有賺到錢。

 

成功的房地產投資要素

當時的艾蜜莉評估投資房地產,

發現有一種可行的獲利模式:

 

  1.  交通、生活機能好(地段好)的房子。
  2.  計算房屋總價(含裝潢家具),  並比對附近的租屋行情。
  3.  想辦法提高貸款成數、降低貸款利率。
  4.  計算每個月可以收到的租金, 如果大於每月攤提的貸款金額,則現金流為正數,這樣的物件適合買進持有。
  5. 持續持有這樣的物件,每月收淨租金,等該地房地產價格上漲,則賣出賺價差。

 

如果可以完美的執行這個系統,

賺取的淨租金以及買賣價差多了,

就可以把同樣的模式複製第 2 棟、第 3 棟、第 4 棟。

 

 

房地產投資需要具備的能力

要執行一筆完美的房地產投資,

需要有幾個能力:

  1. 要有比較大筆的資金,因為房地產在五大類資產中,算是單價最高的。
  2. 和房仲長期配搭,優先保留好物件。
  3. 精準判斷房地產物件優劣的眼光。
  4. 正確的估價能力。
  5. 用合理的成本裝潢以及採購家具。
  6. 了解台灣及世界房地產的景氣循環歷史
  7. 其他能力(如: 議價談判能力、 基本房屋修繕能力、基本房屋買賣相關法律知識...等)

 

如果缺少上面任何一項能力,

房地產的投資計畫就不能完美的執行。

例如說需要大筆資金這一點,

小資金的人、剛出社會的年輕人

想要做房地產投資的障礙度就很大。

 

雖然可以用「團購房地產」的方式降低自備款,

但團購也有他的壞處。

在土地、房屋共同持有的情況之下,

未來房屋在出租、買賣上的爭議也不少。

 

房地產投資的核心──

精確判斷房地產物件

優劣的眼光

「精確判斷房地產物件優劣的眼光」

這一點是整個投資的關鍵核心,

但是很困難,需要有很多經驗。

我聽過一個說法,

為了要練習這樣能力,

至少要看過100間房屋以上,

並且都先不要買,每一間拍照、

做心得筆記,然後輔以看書、查資料,

再請教有經驗的朋友。

 

房地產和股票不一樣的地方是,

股票每一張之間沒有分別,

但房地產的物件,就算是同一個地段、

同一個建商所蓋,樓層、格局都會有細微不同,

這對價格和買賣的容易程度都會有影響。

 

決勝負的關鍵──

正確的估價能力

另外,「正確的估價能力」也是決勝負的關鍵,

好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤。

但是房地產到底要怎麼樣估價呢?

以下簡介幾種常用的方式:

1. 參考標的物區域及周邊最近的成交價格

內政部有一個「不動產交易實價查詢服務網」,

可參考要交易的房子附近物件平均每一坪的價格,

最大略的估算。

2. 由租金反推法

假設月租金3萬的住宅,投資報酬率抓5%,

房價約為(3*12/0.05=720萬)

3. 預售屋價格反推法

預售屋價格*1.1~1.2=新成屋價格

預售屋價格*(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格

通常預設房屋的耐用年限為50年。

 

房地產買賣,不只是房地產本生的價格才是成本,

其他像裝潢、家具成本、貸款方式及利率,

政府的稅率、代書的費用…等,

都要仔細精算包含其中。

 

 

那最後為什麼

我沒有投資房地產?

以上只是粗略的房地產投資簡介,

實際上要完美的執行房地產投資,

要注意的細項很多。

 

最近新聞、雜誌等媒體,

有大量的「投資房地產達人」出來分享

在房市大賺錢的心得,但我要提醒大家,

任何投資都「不會保證只賺不賠」,

所以任何金融工具在投資之前,

除了了解他的獲利模式之外,更要注重風險。

 

投資房地產的主要風險有:

資金週轉不靈風險

利率風險法令的轉變

天災人禍(地震…等)房客管理風險等。

 

在評估完房地產投資的風險之後,

當時我發現以自己的能力,

萬一發生這些風險並無法解決,

等於冒著高風險投資,所以打算等到有一天

我有能力處理這些事的時候再進行。

 

不過經過多年之後,

現在的我也不打算投資房地產了,

一方面是房地產已經過熱,

更重要的是考量道德性因素。

 

若退休的老夫婦買一、兩間房子收租,

領取被動性收入安度晚年也無可厚非,

但如果心態上專門以賺取價差為主,

我就會成為房地產泡沫的推手之一,

因此考量之下,就不執行這一項投資了。

那除了房地產之外,

那外匯、原物料、股票等其他金融投資工具,

我適不適合投資呢?剩下的就待下回分解了!

 

(待續......)

 

對房地產有興趣的朋友,可以參考:

 

 

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( 首圖來源 / shutterstock,僅為示意 )

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