市場熱推「新變額年金險」每月領錢又有最低身故給付 可買嗎？專家 4點提醒：僅適合特殊節稅規劃的人..
居住正義將降鬼島，為何現在要硬揹房貸？他反而拒絕被房子綁架：感謝老天，順利賣掉了！
(圖/shutterstock)
購屋在個人與家庭的財務都是一項重大的計劃，
多數人可能都是貸款買屋，
而貸款的年期一般是 20年或更久，
房貸的支出可能造成家庭的沉重負擔。
尤其房價在前幾年的高漲後，
在台北市等都會區要買房，
對一個中產家庭來說都要增加不少的支出。
對一般的家庭來說財務資源都是有限的，
每個月賺的錢要用在什麼地方要規劃好，
人生不會只有購屋這個財務目標，
其他你可能還需要完成子女教育基金準備、
退休規劃等等財務目標。
繼續看下去...
( 贊助商連結 )
如果收入是固定的狀況下，
你怎麼把財務資源分配
去做各項財務目標的準備是一項需要考量的問題。
購屋的房貸一般是長時間的支出，
它一定會排擠到其他財務目標的準備，
假設你因為買了房子把所有的財務資源都用上了，
再也不能做其他的財務目標的規劃，
這樣的購屋決策，
在整體財務規劃上看來就不是一個好的決定，
所以在買屋前最好是經過審慎的評估。
1.房貸最好不要超過總收入的三分之一，
以免影響生活品質
在以前的文章我提出一個 5122支出比例原則:
個人或家庭的支出可以分做幾大類，
以此做為支出的管控：
一是日常生活的開銷
（房租、水電、伙…等），
二是年度支出費用
（例如壽險、產險的年度保險費用），
三是財務上優先的儲蓄投資
（這部份金額是你會從收入中提撥固定比例的金額，
來做儲蓄或投資以達成以後的財務目標），
四是生活品質上的開銷，
諸如你用在健身中心的費用、在嗜好興趣的開銷、
外出用餐享受美食、購買3C產品等等，這四個項目，
而原則上你可以利用 5122的原則來做比例上的分配
(日常開銷50%，年度費用10%，儲蓄投資20% ，生活品質開銷20%)，
但是實際比例還是要依據個別狀況做調整。
舉例:如果房貸支出已經佔了你的年收入的 40%，
這時候可能儲蓄投資與生活品質上的開銷
這二個項目都必須犧牲掉。
你將會沒有辦法再去做其他財務目標的準備，
萬一工作、健康等方面有所變化，
例如失業收入中斷、生病住院產生醫療費用的重大支出，
可能因此繳不起房貸或是因此而必須節衣縮食，
日子過將會毫無生活品質可言。
2.房屋貸款是否佔用了你的財務資源，
讓你無法再做其他財務目標的準備?
人生不會只有購屋一個財務目標，
你可能還有要準備子女教育基金、做退休規劃等等目標，
如果房屋貸款佔用了你幾乎所有的財務資源，
讓你不能再為其他目標做準備時，
到退休時你可能會發現自己”窮”到
只剩下變賣不易、屋齡已有幾十年的房子。
而繳清房貸已經是 20年後的事了，
那時要再來做其他的準備，必須付出更多的成本。
例如以在退休時存到 1,000萬為例，同樣在 5%報酬率下，
用 15年的時間準備與用 30年的時間，
每月要投資的金額多出了 2倍多的金額，
而如果報酬率再增加至 8%時，
30年時間每月須投資的金額
只有 15年的金額不到 1/4了（見下圖）。
因此在購屋前最好仔細評估:
購屋在付貸款的同時，
是否你還可以做其他財務目標的規劃?
在財務目標的優先順序與財務資源的分配上，
要能夠取得平衡否則將會顧此失彼。
3. 另類思考：以租屋代替購屋
在現在房價高漲但是房租卻相對便宜的情況下，
是否購屋其實可以做個另類思考：
因為現在買的中古屋在 20年繳清房貸後，
屋齡可能已經超過 30年，
到時的裝修、維護等可能都是一大筆的支出。
如果要轉手買賣，以房子的折舊算下來，
如果市場景氣不佳可能賣的價錢不會太好。
舉例說明:如果要買一間 35坪、
總價 1200萬的二手屋頭期款 420萬、房貸 780萬、
貸款利率 2.5%試算下來總共 0年
要付出的成本已經超過 1,400萬了(見下圖)。
如果換成以租屋的方式
把頭期款及每月省下的錢用於投資，
投資報酬率以 5%計算，
他們預計將可以在 20年後
累積到 1,200萬的資產，甚至更多，
而且這筆錢是隨時可以動用，
不必擔心市場景氣不佳、房子賣不掉或折舊等問題。
本文及內文圖由 廖義榮 授權轉載，
原文 於此
未經授權，請勿轉載！
( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)
