他靠 5 原則租房,一年為自己加薪 49 萬!想當二房東 輕鬆賺取被動收入?達人:選擇好地段的「老屋」是關鍵!

老公寓

 

【我們想讓你知道】

包租代管業逐漸興起,但想當「二房東」收租獲利,除了成本、合約等細項內容須注意,相關的法律也要知道,才能安心當包租公,投資房地產不是有錢人的權力,挑選地段好的老屋加以翻修,分租出去,為自己帶來源源不絕的被動收入。

 

文/Money 錢

 

當二房東要注意的細項、成本非常多

市場上有許多這種商業模式,大到企業財團租一塊地的地上權 50 年,蓋完大樓後作營業使用,因有時間差的價值,建造成本必須在幾年內攤提完畢,越早攤提完風險越低。小單位套房也可以如此操作。例如,每月租金行情 5,000 元,因為屋況差需要整理,跟屋主殺至每月租金 2,000 元,但花了 5 萬元整修與採購新家具。要覺得賺租金 3,000 元很多,中間還有很多看不見的成本與合約上的細節,所以要做好功課、算清楚成本,才能不吃虧。因為每間房子的狀況不同,需要裝修的款項也不同,主要看得花多少錢來攤提時間成本,裝潢費一定要在合約的前 3 分之 1 期間內回本。

 

評估租金、裝修等開銷算出可回本的時間

我有一位朋友小陳在台北大安區做仲介,認識一位定居國外,但有房子在延吉街的屋主,這間 36 坪的 2 樓公寓已經 20 年都沒有住過人,所以屋況老舊不堪。房子需要花一大筆錢整理,所以小陳跟屋主議價租 10 年租約,因附近 3 房 2 廳租金行情為 30,000 元,小陳以市價 6 折 18,000 元租到這間房子,他答應會把屋況整理好,然後隔成 6 間套房轉租他人,10 年租約到期後,所有的家具家電及裝潢都送給屋主。

陳除了一開始付押金 2 個月 36,000 元,還花了約 200 萬元裝修款隔成全新裝潢的套房,以每間每月租金 15,000 元出租。每月的利潤為 15,000 x 6-18,000 元(給屋主每月房租)=72,000 元,

72,000 元 x 0.8(保守抓空置比率)x 12(月)= 69.12 萬元,一年淨收 70 萬元,每間套房的押金為 3 萬元,都租滿的狀況下,小陳會有 18 萬元的押金可做資金運用。

需要準備的

現金為 3.6 萬+ 200 萬(裝潢款)+一些相關費用 5 萬= 210 萬元。210 / 70 = 3 年,所以只要出租超過 3 年,他花的現金成本就全部都回來了。剩下就是 70 萬 × 7(剩下的 7 年)= 490 萬元( 總利潤),490 萬 / 10(攤提年租期)=49 萬,等於 1 年可為自己加薪 49 萬元。

 

目標在穩定收租,好地段的老屋是首選

如果自己是當仲介還好,房間數量少時,小事情或服務都可以自己跑。但如果房間數多時,就要請專業的租賃物業代管公司處理大小事情,例如:定期環境清潔、收取租金、設備維護、處理租客糾紛等。

管理一間套房的行情是一個月租金的 10%。

比較大規模的會請專人 24 小時服務,所需成本就會越高。你可將租屋廣告上傳至 591 租屋網,或放到社區布告欄及市公所公布欄,或是製作大型廣告看板,放在人潮量大的地區露出。

家具家電用久了一定要修繕及更新,但租客若有愛惜及維護,就會差很多。通常每間套房每年要抓 5,000 元做修繕(未含大型家具家電更換)。

一般投資者要以持續收租金為主,資本利得為輔,

在市場景氣大漲時才賣出獲利。因為賣掉了市中心好物件,是很難再買回的,畢竟一般人要進場買好地段、好房子的機會成本,比專業投資者高。所以好地段、租屋需求大的舊市鎮,才是小資族該搜尋投資的範圍,因為風險低,能穩定獲利。

 

做二房東前先留意這 5 點

我們不像一般大企業要租別人的店面營業使用,或是飯店有專業律師負責擬訂合約。我的建議是,要做二房東前最好先去法院公證較有保障。同時留意以下 5 點:

1. 取得屋主同意

出租人甲方同意承租人乙方轉租全部承租之房屋。

2. 確保屋主賣房後租客權益

出租人出售房屋時,買方在租賃期效內,不得違反本租約(買賣不破租賃)。

3. 擬訂提前解約條件

若出租人、承租人雙方提前解約,應賠償的金額與條件要先講好。

4. 確認房屋損壞之責任歸屬

如房屋有發生天災或是人為災害不可抗拒之情形,導致房屋價值減損或損壞時,通常是由出租人負責處理修繕,但如因承租人過失致房屋毀損,由承租人負責處理與維護。

5. 約定房屋修繕原則

房屋的一些不固定物(一般家具、家電),與冷氣、固定櫥櫃、廚具等固定物,是交由誰負責處理修繕,要事先講好。

 

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本文精彩內容來自 2019 年 1 月號《 Money 錢》,更多投資理財資訊,請鎖定 2022 年 10 月號《 Money 錢》

(圖:shutterstock,僅示意 / 責任編輯:鄭丞偉;內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)

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撰文者Money錢

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