靠記帳降低支出,只是邁向財務自由的第一步,
接著還要學「FIRE」早退族,
利用投資工具錢滾錢,滾出一輩子自由基金,
這樣才可以在 30 歲、40 歲就提早退休!
繼續看下去...
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2 大滾錢工具
「房地產」與「股票」
從前篇故事可以發現,(編按:延伸閱讀)
李雅雯夫婦主要是靠房地產
跨越財務自由門檻,每年單靠租金
就足以提供一家 4 口基本生活費。
另外,李雅雯也積極投資
台灣、中國兩地的股票,
利用 ROE 財報選股法,賺股息與價差。
錢鬍子與 Winnie 夫婦
則是利用海外 ETF 指數基金,
滾出財務自由資金,再靠 ETF 每年配發的股利,
支付環遊世界旅費、生活費。
也就是說,助 FIRE 族一臂之力,
早早敲開財務自由大門的 2 大投資工具,
就是房地產與股票。
接下來就詳細介紹這兩種
理財工具的投資門檻、風險,
以及適合小資族的投資策略。
1.用現金回報率找 C 級好房
租金價差 2 頭賺
李雅雯夫婦靠房地產累積數千萬元資產,
得歸功於這位家庭主婦
從書中學到的「C 級房產理論」。
所謂 C 級房產是指屋齡介於 20~30 年,
屋況普通,偶有漏水,週遭環境髒亂,
社區管理不佳,但生活機能齊全的標的。
當李雅雯找到 C 級房產後,
會先試算現金回報率:
〔(房租-每月還貸金額)×12〕÷頭期款×100%,
若現金回報率超過 10% 以上就會納入投資觀察名單。
例如她曾在宜蘭羅東看中一套 C 級房產,
售價 250 萬元,她拿出 45 萬元頭期款買進,
買進後出租,每月租金 8,500 元,
因為她向銀行爭取到 2 年房貸寬限期,
只還房貸利息不還本金,房貸年期 25 年,
前 2 年每月利息只要繳 3 千元。
若用她的 C 級房產公式計算,
這間房產的現金回報率為 14.6%。
出租 4 年後,她再以 320 萬元賣出,
賺到 4 年租金與房價價差。
李雅雯坦言,現在要找到
現金回報率大於 10% 的 C 級房產並不容易,
但她不放棄,有空就上網尋找獵物,
例如最近她把投資區域鎖定在新竹地區,
上網瀏覽 4 千間待售屋,
從中找出符合 C 級房產的標的,
然後一間一間試算現金回報率,
若現金回報率超過 10%,她會親自看房,
徒步巡視週遭環境,再決定是否投資。
李雅雯最厲害的是她不只會找出
被市場低估的 C 級房產,
她還擁有一雙巧手,可以用低成本,
把原本糟糕的 C 級房產裝修布置得煥然一新,
讓租客一看就喜歡,
一來可拉高租金,容易出租,
二來也可縮短空租期,用租金養房,
靜待房價上漲賺取價差的投資契機。
2.從 ROE +殖利率挑好股
賺進百萬價差
不只投資房地產流程嚴謹,
李雅雯在投資股票慘賠 500 萬元之後,
也開始向股神巴菲特看齊,
練習從財報選好股。
她使用的是地毯式土法煉鋼方式,
(1) 把近 5∼10 年 ROE
(股東權益報酬率=淨利÷ 股東權益)大於 15%、
(2) 現金股息殖利率(每股股利÷ 股價)4% ∼ 5% 的個股
一支一支挖出來,然後再攤開財報
(3) 仔細看每檔股票的資產負債表、損益表,
再決定買進價格。
而她用這套方法挖到的寶
包括正新(2105)、大統益(1232)、
信義房屋(9940)等,成功賺到百萬元價差。
李雅雯建議,若是股票投資經驗不足、
本錢不多的小資族,
可以先只拿出 3 成本金當作練習,
例如本金 10 萬元,
就先拿 3 萬元鎖定一檔好標的,
買進 1 ∼ 2 張股票,
每天盯著看,觀察股價波動。
當適應股市漲跌,甚至抽離投資情緒,
代表經驗累積足夠,
可以再根據大盤指數位置,調整資金比例,
例如大盤指數越高,持股比例越低,
大盤指數越低,持股比例越高。
「投資獲利都是從小小的成功開始,
當你做對更多事,錢會流向你,
讓你當上大富翁。」李雅雯說。
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(首圖來源 / money錢授權 ) 作者:Money錢編輯部