按讚看精選好文
粉絲團按讚:
在臉書上追蹤我們的訊息
【K晨報】2018非蘋新機 Q1將推出!台廠受惠供應鏈有...? 超過 5 萬股民追蹤!飆股達人無聊詹:只抓「強勢股」讓你一出手,就『漲停』!

1 坪 32 萬的預售屋用 23 萬買入!財經主持人陳斐娟:「結案」是你最好殺價的機會...

12月 2017年26
收藏

(圖/shutterstock)

 

 

【以下讀書心得為本文作者自行編寫,不代表原書作者觀點】

 

台灣進入高齡社會,

台北市房價近 4 年最低,

這時候有想要買房成家或投資不動產的人,

最常想知道的事情是:

「預售屋、新成屋和中古屋有什麼不同?」

「預售屋怎樣價錢才合理?」

這篇就要教大家如何選房子,

買預售屋殺價不手軟。

 

繼續看下去...

 

(贊助商連結...)

 

 

一開始先了解台灣 4 種房屋類型,

預售屋

是指尚未開始建造或是仍在建造中的房子,

頭期款約佔總價的 10-15% 左右, 

是 4 種類型中價錢最低的,

可以分期付款,操作靈活彈性,

資金壓力也是 4 種最低,

但是整體房價卻是最高。

然而因為是全新交屋,

裝潢費用較低,且「格局可事先變更設計」,

若在交屋前即完成變更,

可縮短裝潢時間、提前入住,還能省錢。

也因為預售屋邊蓋邊賣,

所以通常要等 2-3 年才能完工交屋,

適合族群的偏向手頭上現金不多,

但積極存錢的年輕族群。

 

新成屋

是指剛興建完成且尚未賣出、

預售時剩下的餘戶、

屋齡 2 年且無人居住過。

頭期款大概是 3 成,房價跟其餘 3 者比,

就屬於中間值,由於是新完工、屋況新,

現況交屋,可實際看屋與參觀周邊環境,

風險較小。單價通常較同期預售屋低。

而且因為是成品,

所以不會發生跟預售屋一樣交屋時與實際不符的情況,

缺點就是通常好的房子會在預售期間即售出,

選擇相對較少。

簽約後須在短時間內繳足頭期款,

付款壓力較大。

格局已定,如果要變更格局花費較大。

適合希望馬上入住,

屋況新、不須多花錢整理屋況的人。

 

中古屋

就是已興建完成、屋齡 5 年以上且有人住過的房子,

頭期款是所有最高,到 5 成都有可能,

因為有人住過,房價會比較低,

但屋況也會比較差,可能會有漏水等情況,

裝潢費用就會比新成屋高,

選擇性會比新成屋還多,

房價通常比新成屋低 2-4 成,

且公寓或傳統大樓公設比較低;

同樣頭期款壓力大,

還要留意房屋老舊帶來的問題。

適合希望馬上入住,總價預算較低,

但自備款資金較充裕者。

 

 

法拍屋

簡單的說,就是法院拍賣的房子,

是 4 種中房價最低的,

因為法拍屋為求順利賣出,

通常訂出的底價會比市價低 2-3成,

若有流標的話就會降低拍賣底價重新拍賣,

一般是降 20%,再沒有就再降 20%,

所以有時候可以用不到市價一半的價格買到房子。

但也由於是拍賣關係,

所以 7 天內必須將所有的錢繳清

適合資金充裕者,可以拿來做投資。

 

預售屋是最有彈性的選擇

上述分析後,會發現新成屋中規中矩,

感覺是購屋族的首選,

但是預售屋卻是對購屋者最有彈性的一種購屋選擇,

而且現在房價探新低,空頭屋非常多,

過去開高價的預售屋,

現在推案得要想一下,

1. 是擔心完工後能不能順利交屋,

2. 是擔心沒賣完的,降價也可能賣不出去,

之後完工變成屋,還堅持價格,

就得被市場放生了。

所以現在進場買預售屋是最好時機。

 

低於行情的預售屋價格

作者陳斐娟在 2004 年在內湖買了預售屋,

當時行情是 1 坪 32 萬,

這個建案給她的價格是 每坪 27 萬,

最後她以 每坪 23 萬買入,

而內湖電梯大樓 今年 12 月平均 57 萬 1 坪,

漲了 1 倍多,

有人就問她說:「你是名人所以才給妳撒必俗吧!」

但其實 2004 年根本沒人認識阿娟,

所以她分享了她買預售屋「殺價」的技巧。

 

能用這麼便宜價格買到的真正原因,

就是這是一個要結案的預售案。

上述有提到 2 點,

都是說明代銷與建商怕「賣不完」的徵兆,

妳要不是跑第一,就是跑殿後。

 

 

跑第一

代銷通常拿到一個建案,

廣告費預計會花總銷售金額 2-3%的經費,

若平均銷售單價是 50 萬,

總銷售樓地板面積是 2000 坪,

總金額就是 10 億,

那廣告費就是 2000 萬至 3000 萬,

這裡頭包含了接待中心、樣品屋、廣告、傳單等,

所以在還未公開推出前的銷售期,

也就是潛銷期買最便宜,

其次是第一波公開銷售,價錢也會比較低,

等到代銷把廣告成本回收好,

價格就會調漲回來。

 

再來是殿後,

代銷的收入分為 2 種,一個是銷售佣金,

銷售佣金通常是銷售金額的 4.5-6%,

十億的建案就是 4500 萬到 6000 萬,

一開始賣出先收 4.5%,超過多少就會調整,

最多到 6%,而這 1500 萬的差額,

就要等到「結案 clean」才領的到。

另一種是超額拆帳,前面有說,

一坪 50 萬的銷售單價,

超價就是有賣超過 50 萬的部分,

若賣出是每坪 60 萬,超價 10 萬,

那代銷可以拆到 2-3萬,

而這些超價折價也是要等到

「結案 clean」才能做計算。

 

結案 clean

這樣有看出其中的蹊蹺了嗎?

代銷想要分紅賺更多等,都是要等到

「結案 clean」才能拿到,

再者時間拖越久,成本就會越多,

人事成本要錢,水電費也要錢,

當代銷想脫手,

「結案 clean」就是你最好殺價的機會。

 

所以現在行情混亂,

現在就是買預售屋最好時機,

但千萬不要心軟,

上述有說,有折價的,也會有超價,

可以參考週邊的中古屋房價開價,

真的要買,絕對不能超過中古房價10%。

在目前的市場之下,預售屋只會越來越弱勢,

能殺就殺,因為真正的底價是多少,

只有代銷與建商知道,這種時候,

更要小心,別成為被拿來補價的冤大頭。

 

【提醒:本文觀點僅供參考,投資人請自行判斷並謹慎評估風險。】

 

看更多理財好文,朝喜歡的生活更進一步

 

 

建議你看這本書

膽小存錢,不如勇敢賺錢:

財經名主持人阿娟的私房理財術,教你投資穩穩賺!

 

作者: 陳斐娟     出版社:平安文化

 

本文為 CMoney官方 編輯群整理撰寫之 讀書心得,

部分擷取自書籍內容,詳見原書籍

(首圖 / Cmoney官方製作)

好文章 分享給朋友吧~

粉絲團按讚:
在臉書上追蹤我們

熱門文章排行

    最新文章分享

      熱門標籤

      熱門作者

      文章分類