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台北房價貴鬆鬆...別擔心!靠「井字分析法」幫你找出價差 1 倍的高 CP 值黃金地

10月 2017年12
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(圖/shutterstock)

 

台北真的「好貴」

讀者來函:「愛莉妳好,我在台北市上班,

現在房市雖冷,但價格修正仍然有限,

感覺想在台北市買房還是有點困難。想請教妳,

如果不買台北市,有沒有哪些CP值高、還沒哄抬,

很適合自住的郊區住宅區呢?」

 

繼續看下去...

 

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界定「生活圈」

從 2009 年房市從金融海嘯復甦起來,

連續多年的多頭行情,讓許多郊區也都漲了一輪。

尤其在公共交通建設與財團的進駐下,

過往所界定的「郊區」,房價也漸漸不輸都心。

不過,即便如此,還是有一些高CP值的區域,

是值得觀察留意好物件的。

至於要如何發掘這些區域呢?

首先,要先界定你的「生活圈」。

 

所謂的「生活圈」,

不外乎與我們工作、學習、

和家人朋友所在的區域有關。

你在哪裡上班?家人大多住在哪一區?

是否希望住得近彼此好照應?

上班地點和家人如果在不同區域,

以哪一個為優先考量?

這些都會決定你買屋時的區域選擇。

 

決定好生活圈後,

可以從這個區域往方圓 10 公里內的範圍找。

10 公里,說近不近,以雙北的行政區來看,

可能已經跨區域了,不過,以通勤來說,

通勤時間不會太長,是比較可以接受的範圍。

 

自住也是投資

劃定範圍後,

接下來就要考量每個區域的小環境、生活機能。

平日採買方便嗎?附近有沒有便利商店?

所屬學區口碑如何?附近有沒有嫌惡設施?

有沒有治安死角?小環境的品質,

關係著未來居住的品質。

 

評估完小環境和生活機能後,接下來,

就要好好研究這個區域未來

是不是有交通建設等「增值」的潛力。

「愛莉,等一下!我不是要投資阿!我是要自住的!」

是啊,我知道。有人說選擇自住的房子,

不用管未來會不會增值,

只要符合自己的需求就好。

這個說法,我覺得對也不對。

自住的房子,當然要符合自己的需求。

舉凡距離公司或家人的距離、

生活機能、學區、醫院等,

任何個人或家人的需求都必須考量在內。

 

 

不過,我們不能忽略的是,

房子是我們一生中花費最大的支出,

如果個人有財務報表的話,

它也會是我們「資產負債表」中最大的一項「資產」

(當然,由於我們大多會用房貸,所以報表的左欄,

也會對應出現一項最大的「負債」)

既然是最大的資產,

又是最大的一筆負債,

我們在置產自住的同時,

是不是也應該考量它增值的潛力呢?

 

不僅未來換屋時能幫我們節省一些自備款,

就算我們終生不換屋,

至少未來真有「以房養老」的需求時,

它增值的空間還能為我們提供寬裕一點的規畫。

(好好好!我知道你真的很討厭投資,

那我們換成「保值」好嗎?買一間房子,

希望它「保值」應該也是合情合理的心願吧!)

 

關於「增值」潛力的判斷

紅色子房提出的「井字分析法」

非常值得參考

條列這個區域未來幾年的幾項建設,

收集資料、查證,判斷它的機率和完成的時間點,

從中判斷它未來的價值。

 

舉例來說,

如果你上班的地點在士林,不妨過個重陽橋,

往三重看屋。士林捷運站周圍,

公寓均價約 50 萬,

屋齡 5 年內的電梯大樓均價更超過 80 萬。

而三和國中捷運站周圍,公寓均價約 30 萬,

屋齡 5 年內的電梯大樓在實價登錄上沒幾筆資料,

但屋齡 10 - 20 年的電梯大樓,均價約 40 萬,

也是差了一倍的價格。

 

如果你上班的地點在內湖或南港,

汐止是一個可以考慮的選擇。

南港車站三鐵共構,高鐵即將於今年七月通車,

周圍公寓均價約 55 萬,

屋齡 5 年內的電梯大樓均價也超過 70 萬。

而火車通勤僅 5 分鐘、

實體距離約 5 公里的汐科站周圍,

公寓均價約 26 萬,

屋齡 5 年內的電梯大樓均價約 40 萬,

更是足足差了一倍的價格。

 

這樣的案例不勝枚舉,

不管哪一個區域都可以以同樣的方式做選擇。

再舉一個例子:板橋是許多人自住考慮的區域,

但板橋車站周圍公寓均價超過 40 萬,

電梯大樓均價多為 65 - 70 萬間。

如果改往中和、板橋交界找,

有捷運萬大線第一期經過(已經動工),

騎車到板橋站大約 10 分鐘,公寓均價降為 28 萬,

屋齡 5 年內的電梯約 35 萬,生活機能方便,

小環境也適合自住,不失為一個可以考慮的選擇。

 

值得提醒的是:

雖然我主張要將「建設」考量在內,

不過,在買房子時,

還是要先以「即使沒有這項建設,

我也能接受它的機能和環境」為前提。

畢竟,建設的實現與否不僅有「機率」問題,

也還有「時間」這個不確定性。

 

此外,為了降低買房的財務壓力,

除了「換區域」外,

也可以調整一下「找屋的類型」。

你知道同樣的區域,同樣的室內空間,

光是從電梯大樓換成沒有電梯、低公設的公寓,

兩者總價落差幾倍嗎? 1.4 倍!

(詳見「運動型豪宅-超高 C/P 值的無電梯公寓!」

不想要屋齡老舊,可以針對屋齡特別篩選。

即便是板橋、三重、中永和

這些早期發展成熟的區域,

其實還是有屋齡 25 年以下的年輕公寓。

只要能接受爬樓梯,財務壓力立刻少一半以上。

 

高房價時代,除了租屋是一個經濟實惠的選項外,

如果買一間自己的房子是你和家人的選擇,

不妨以「可以接受的距離空間」

換取「大幅降低壓力的價格空間」,

再加上區域建設的加持,

為現在與未來的自己選一間適合自己的好房子。

 

理想的房子真的不好找

經過仔細的找尋才能找到合適的標的!

 

本文由 House123 授權轉載,原文 於此

未經授權,請勿轉載!

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