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貸不到8成?因房子落A區外

2月 2017年17
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(圖/shutterstock)

 

貸不到8成?因房子落A區外

地段是影響房價的重要因素,

銀行核貸成數也與房屋座落位置相關。

一般銀行將房地產座落位置分為三區,

每區給予不同成數,若想拉高貸款成數,

得靠自身條件加分。

 

繼續看下去...

 

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銀行針對貸款將房屋分區

房價居高不下,政策一波波出爐,

希望能將房價控制在合理範圍內;

銀行內部也有制訂房屋貸款的分析指標,

包含房價、物價上漲速度、國民所得、政府政策等,

而針對放款區域更分為 ABC 三區,

若房屋座落在 C 區,可能最多只能貸到 6 成。

每家銀行都針對區域進行管理與分類,

合作金庫甚至在 2007 年時,建立了區域分級的系統,

在電腦資料庫中輸入房屋巷道,就能先初步了解

房屋區域的分級,再到現場細看屋況及環境。

 

4 個評分項目 決定放款成數

十大不動產董事長黃新美表示,

銀行對於房地產的區域分級,

並沒有相當具體的條列式管理,只是概念性分區,

便於銀行貸款人員客觀作業。

黃新美就協助客戶貸款的經驗指出,

銀行多半以生活機能、交通便利性、周圍是否有嫌惡設施、

脫手便利性等 4 大類項目考量, 決定放款成數。

 

 

 ABC 三個區域

所謂的 A 區,就是都市中較精華的地段,

鄰近區域步行 5 至 10 分鐘就有捷運站或公車站牌,

生活機能方便,對屋主來說,要脫手相對方便,

例如台北市信義區、大安區、中正區,

新北市的板橋站周邊等,都算是 A 區,

貸款成數能拿到 7 至 8 成。

至於 B  區,則是條件比 A  區差一些,

比如離市區較偏遠的地段,

或者鄰近工業區等脫手性較差的區域,

像是北投、南港,或者新北市的蘆洲、新店等地,

貸款成數約在 6 至 7 成間;而 C 區則更偏遠,

例如新北市的萬里、金山等,

交通不便捷,位處山邊,貸款成數僅有 5 至 6 成。


A 區中也有 C 區等級

屋況、周邊環境是重點

黃新美指出,銀行了解房屋區域分級後,

會再進一步以屋況、周邊還境進行評估,

「A 區中不盡然都是好物件,也有 C 區等級的物件,

就算座落在 A 區,也不可能拿到 7 至 8 成的貸款成數,

類似好學校也有壞學生的概念。」

舉例來說,一般人聽到台北市信義區,

都會直接聯想到每坪百萬元以上的豪宅,

一定屬於 A 區,其實不盡然。

在信義區吳興街底、靠近山邊一帶,交通不便捷,

且氣候比較潮濕,即使行政區歸屬於信義區,

仍被評為 C 區,貸款,放款成數約在 5 至 6 成。

 

 

 

除了地段

房屋自身條件也重要

又例如一個座落在市區中心、重要幹道交叉路口的標的,

表面上看來應該屬於 A 區地段,

但標的所在的大樓是 6 層樓的舊式建築,

大樓內沒有電梯,環境髒亂,雖然有都更機會,

但遙遙無期。類似這樣的物件,雖然位處 A 區,

卻拿不到好的貸款成數。

至於 C 區中,當然也有 A 區的好物件。

例如可能是新落成 5 至 10 年內的大樓,

或者是在巷道內剛辦過都更,腹地方整,

附近沒有嫌惡設施,也有機會拿到比 C區

平均更好的貸款成數。

 

證明財力、還款能力

有機會拿到較高成數

黃新美表示,銀行貸款金額及成數的計算,

並不是依照買賣雙方的成交價格,

而是依照銀行鑑價的結果。

永豐銀行則補充,銀行不會只憑房屋座落在

什麼區域就決定放款成數,

還會綜合考量房貸戶信用狀況、資金用途、

房屋使用目的、財力及還款能力等,決定最終

可以貸給客戶多少成數。

因此,貸款人在申請房貸時,

最好能提供個人的收入證明,

如扣繳憑單、其他資產證明等,將有助於利率談判,

一般來說,在同一家公司工作 3 年以上,

能為自己增加一些談判籌碼。

 

 

與銀行往來,

應養成良好的信用習慣,

永豐銀行建議民眾平常與銀行往來,

應養成良好的信用習慣,

例如可從使用支票存款或信用卡等往來

累積個人信用,也建議民眾應該儘量將存款、

基金投資、保險、信用卡等都集中在同一家銀行往來,

可讓銀行清楚個人的財力狀況,便於日後申請房貸時

更加順利。

 

清楚了解房屋附加價值

辦理房貸就會輕鬆許多

 

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本文由 Money錢 授權轉載,

未經授權,請勿轉載!

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