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原來好地段要這樣選! 4 點教你看清買房迷思,尤其第 3 點必看...

9月 2015年3
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(圖/shutterstock)

 

(圖片來源)

 

作者:張金鶚

 

不要一窩蜂搶進熱門區位

古有孟母三遷,現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母,

即使負擔再沉重的房貸,也甘願搶進明星學區內居住;

除了明星學區周遭,公園、捷運、交通幹線旁的房子,

也是房地產的熱門區位。

不少人更打從心裡相信,

沒住在這些熱門區位(或稱地段),就彷彿矮人一截!

幾個靠房地產致富的大亨,總愛像傳教般宣揚:

「購買房地產時,只需要注意三件事:

『區位、區位、區位』。」

也不斷有所謂的財經名嘴、作家,斬釘截鐵的說:

「寧可買好區位的爛房子,也不要買爛區位的好房子!」


如果以投資來論投資,

「有土斯有財」

「不景氣時投資房地產,最為穩當」

「高通膨或低利率時,租不如買」等三個神話,

在邏輯面、實務面上都站不住腳,

但區位好壞,仍是決定房地產獲不獲利、

獲利高低的最重要因素之一。

那麼,為何我也將「購買房地產,

只需注意『區位、區位、區位』」的說法,

視作另一個房地產神話呢?

 

讓我們繼續看下去....

 

 

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買房拘泥於優質好地段?

用 4 點打破你的迷思!

1. 「區位」並不是買房的唯一要素

原因有以下五個:

其一,買房子需要考慮的因素很多,而區位只是其中一個;

其二,購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」,

一窩蜂搶進「投資區位」,造成房地產泡沫;

其三,如果把買房子當消費,應當重視「現在的區位」,

如果把買房子當投資,應當重視「未來的區位」,

購屋者常將兩者混為一談;

其四,大多數人購屋是為了消費,所以應該是:

「寧可買爛區位的好房子,也不要買好區位的爛房子!」

最後一個原因:

由於每個人對好區位的定義不同,

因此「你的好區位,不一定是我的好區位」,

更重要的是,

「建商的好區位,

不一定是消費者的好區位」。

 

(圖片來源)

 

2. 小心未獲利先受害

首先,我一再重申,大多數人買房子,

百分之七十(主要)的目的是為了消費自住,

只有百分之三十(次要)的目的是為了投資,

所以必需考慮的因素極多,

包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、

社區規模、家人的好惡、距離上班地點遠近等等,

如果只重視區位一個因素,可謂見樹忘林,

通常還未享受到投資之利,已先嘗到諸多苦果。

其次,為了讓購屋者不致混淆,我將區位分為兩種:

第一種稱為「投資區位」,即適合投資的區位,

例如:明星學校、公園、捷運、交通幹線旁;

第二種稱為「消費區位」,即適合居家生活的區位,

通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」,

一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內。

「投資區位」雖然炙手可熱,

但房價昂貴、環境嘈雜,

居住品質並不佳,並非購屋首選。

以學校為例,

大多數購屋者先入為主的看法是,

學校周遭的環境十分清幽、寧靜;

但可能未曾考慮到,

如果生活作息與學生不一樣,

光是上下課的鐘聲,

與學生上學、放學的交談嘻笑聲,就會讓人受不了!

公園也是如此,

從清晨五、六點起,就有各種團體進行不同活動,

有些人打太極拳,有些人跳韻律舞,

更有些人將音響放得震天價響,

就算周遭住戶抗議,恐怕也不得安寧;

捷運、交通幹線附近的房子也不例外,

時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍,

住戶根本難以入睡。

而近年來,一直有建商推出與捷運站共構的大樓,

若就「投資區位」而言,

這個區位無可挑剔,但居住品質卻堪憂;

住在這種大樓的住戶,除了無一日可安寧過生活,

捷運站來來往往的人太過複雜,則不利居家安全;

對注重風水的人而言,這種建築物的底部是空的,更是大忌。

 

3. 消費活在當下,投資想像未來

再者,消費者要求的是「活在當下」,

投資者大多寄望於「想像未來」;

所以,也可將區位分為「現在的區位」與「未來的區位」兩種。


如果將「現在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組合,

就會出現

「現在的居住區位」

「現在的投資區位」

「未來的居住區位」

「未來的投資區位」四種區位;

對一般自住型的購屋者而言,

應該選擇的是「現在的居住區位」。

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」

優缺點前文已詳加比較,不再累敘。

 

而都市更新區、都市重劃區,則可視為「未來的居住區位」;

未來,也許這些房子的居住品質令人嚮往,但未來可能遲到,

可能走樣,甚至也可能不會來,購屋者不必進行賭注。

好比建商在重劃區裡推出新產品,

總愛以「百年大鎮」為廣告詞;

實際上,這些百年大鎮,

說穿了就是「經過百年後,才會成為大鎮」,

工期非常漫長,甚至可能超過十年,

住戶彷彿住在工地裡,根本沒有生活品質可言!

至於「未來的投資區位」,

自住型購屋者不宜,投資型購屋者也要考慮。

例如,不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子,

只是以居住而言,

日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞,

很少人能忍受;

以投資而言,捷運完工日期動輒拖延經年,

不少人因買屋而套牢,難以脫身。

 

(圖片來源)

 

4. 爛區位的好房子 vs. 好區位的爛房子

至於第四點,可說是困擾購屋者最深的兩難抉擇。

但先要釐清的是,在「寧可買好區位的爛房子,

也不要買爛區位的好房子」說法中,

所指的好區位、爛區位,

其實是好的投資區位、爛的投資區位,

而非好的居住區位、爛的居住區位。

對大多數購屋者而言,房子品質比投資獲利重要,

因此好房子比「好的投資區位」重要,

所謂「爛的投資區位」,

大多指交通比較不便利的地方,

住戶只要改變交通方式,缺點便可大幅改善。

即使以投資角度而言,

「好的投資區位裡的爛房子」也並非全然沒有風險,

一來,如果沒有在低點買進、在高點賣出,根本不可能獲利;

二來,為了賣個好價錢,

購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢,但不見得真的可回收。

所以,我才認為購屋者的信念應改為:

「寧可買爛區位的好房子,

也不要買好區位的爛房子!」

 

只要切中所需 便是好的區位

最後,我要強調的是,人各有志也各有所好,

消費是基於喜好、需要,

而不是算術與投資報酬率,買房子亦然;

所有區位的分類,都僅供購屋者選擇時作參考,

不是真理,也不是鐵律,

區位之好壞,存乎消費者一心。

 

本文出自《張金鶚的房產七堂課

 

本文由圓神書活網 授權轉載,

原文出處:買房子還在用投資式思考?給自住客的良心忠告

未經授權,請勿轉載

 

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