窮到只剩一間房… 以房養老真的沒問題？專家：當心 2點，不然可能害到子孫

文／橘世代

許多人退休時沒有足夠的現金流，

只有一間自己住的房子，

如何活化不動產，

為自己創造退休金？

「以房養老」、「房屋貸款」、「房屋出租」，

哪種必較好？

繼續看下去...

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CFP國際認證理財規劃顧問吳士賢認為，

銀髮族理財的前提是為了經營退休生活、

讓生活開銷免於煩惱，

以這為出發點來比較三者的差異：

出租房子賺取租金收入，

較適用於擁有兩間以上不動產的退休族，

同時這樣的退休族選擇也...

出租房子賺取租金收入，

較適用於擁有兩間以上不動產的退休族，

同時這樣的退休族選擇也多很多，

例如房屋出租的同時，

也一樣可申請以房養老。

一、 以房養老

以房養老對銀髮族

經營退休生活有兩大好處：

1. 對貸款人來講：

每個月有現金流入，

生活經費有著落，

且不用擔心還款問題。

以房養老就像勞保年金一樣，

銀行會每個月撥款到戶頭，

撥款金額裡已直接扣除利息，

到貸款期滿或貸款人身故前，

可以不用擔心還款問題。

2. 對繼承人來講：

可以選擇對自己較有利的方式。

當「以房養老族」天年已到時，

繼承人可以選擇是否要繼承。

如果要繼承，

便需要把貸款和利息還清；

如果不繼承，則交由銀行拍賣，

拍賣價金扣除貸款本息後，

如果還有剩餘會還給繼承人，

如果不足時則可以拋棄繼承。

A. 房價沒有下跌時：

舉例來說，

假設房屋的銀行鑑價是 1000萬元，

用以房養老貸到 700萬元，

在房價不變的情況下，

期滿後貸款本金加利息若是 800萬元，

1000萬扣掉 800萬，

還有殘值 200萬元可以留給繼承人。

B. 房價下跌時：

假設房價下跌的情況下，

繼承人則可以選擇不還貸款與利息，

將房屋交由銀行拍賣，

即使拍賣金額不足以清償貸款本利，

繼承人可以選擇拋棄繼承，

無須還款。

吳士賢指出，

也因為銀行要承擔房價下跌的風險，

因此貸款成數通常不會超過 7成，

就是要預留3成空間的跌價風險。

二、房屋貸款

和「以房養老」最大的差別是，

房屋貸款是一次性領出，

但每個月都有攤還本金的壓力，

與原本希望

每個月增加可用資金的出發點不同。

此外，吳士賢也提醒，

房屋貸款一次性的大筆金額，

可能有幾個風險：

1. 一大筆錢在身邊，

可能被詐騙的風險

2. 資金運用不當可能造成虧損，

影響退休可用資金

3. 無法規律性花費，

就無法確定這筆資金可以使用多久

三、房屋出租

房屋出租和「以房養老」貸款

最大的差別是，

是無法「自宅養老」。

吳士賢也提醒，

用出租活化不動產要考慮兩個問題：

1. 管理問題：

隨著年紀越來越大，

是否有能力

去管理房子修繕問題、房客問題？

2. 居住問題：

若果只有一間房子，

出租後會面臨沒有地方住的問題

因此，出租房子賺取租金收入，

較適用於擁有兩間以上不動產的退休族，

同時這樣的退休族選擇也多很多，

例如房屋出租的同時，

也一樣可申請以房養老。

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