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中古屋貸款前,先懂 銀行看哪些事!專家建議:留意7重點,買房不卡關!

9月 2020年29
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不少第一次買中古屋的人

會遇上貸款成數不足的問題,

原因多半是不了解銀行對中古屋的鑑價方式

與核貸原則,其實只要事前多花點功夫,

就能避免貸款卡關的窘境。

 

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小雨一週前買下人生第一間房子,

原本開開心心計劃何時裝修、搬家,

沒想到這時接到代書來電,

告知銀行核貸的成數僅有 6.5 成,

要小雨補齊不足的款項。

這一差,就差了 180萬元,讓小雨相當錯愕。


「不是說好可以貸到 8 成嗎?

怎麼會變 6.5 成?」

小雨質問房仲。

「啊⋯⋯是這樣子的啦!

因為您購買的這間中古屋的屋況比較老舊,

所以銀行鑑價比我們預期的低,

還是說請代書再幫你多送幾家銀行?」

房仲語帶歉意地說。

「這不是你當初就該提醒我的嗎?我要解約!」

小雨怒道。

沒想到房仲竟回:

「解約可以,但要賠償違約金喔!」

一聽到違約金 3 個字,

小雨態度緩和下來,

急忙問還有什麼方式可以解決⋯⋯

 

 

銀行核貸以內部鑑價為準
而非買賣契約價

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,

中古屋核貸成數不足的例子

在市場上屢見不鮮,

主因在於消費者對於中古屋的核貸方式有所誤解。


一般人聽到「貸款 8 成」,

多半認為就是「成交價的 8成」,

但實際上中古屋的核貸成數

是以「銀行鑑價」來評估。


例如成交價是 1,200 萬元,

但銀行鑑價僅有 1,050 萬元,

核貸 8 成的金額就會是 840 萬元,

而非 960 萬元。

 


江龍名也指出,

銀行在審核中古屋貸款時,

會依據以下 5點做出判斷。


① 市價:

銀行會查閱實價登錄,

或是請房仲提供成交資訊,

當作鑑價的參考,

但為了降低放款風險,

通常會將市價打個折。


② 屋齡:

按照法規,

建築物有所謂的「耐用年數」,

當屋齡越高、耐用年數越短,

房屋的殘值就越低,

鑑價和貸款成數也會因此較低。


③ 座落地段:

若物件位於蛋黃區,

鑑價和貸款成數通常較高,反之若位於蛋白區,

甚至是餘屋賣壓沉重的重劃區,

鑑價和貸款成數就會相對較低。


④ 屋況:

室內格局、採光通風、屋況瑕疵⋯⋯等,

也會影響銀行對價格的判斷。


⑤ 借款人財力、信用:

這是銀行決定貸款成數時

最重要的一個因素,

若借款人任職大企業,有穩定薪資收入,

且沒有信用瑕疵,

即使房屋條件不佳,

也有機會貸到鑑價的 8成以上。

其次,若借款人本身財力、

信用條件較差,

但可提供「夠力」的保證人,

一樣有機會貸到較高成數。


江龍名也提供一個簡便的計算方式:

「只要房屋座落條件不是太差,

借款人本身也沒有信用瑕疵,

中古屋的核貸成數

通常會是成交價的 7 成。」


換句話說,

購屋人最好準備 3成以上的自備款

較不會發生資金短缺的問題。

 

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擔心核貸成數不如預期
簽約時可加註解約條款

如果擔心貸不到理想成數,

該怎麼做呢?

江龍名建議,

簽約之前可先請房仲的特約代書協助估價,

並在合約上加註「解約條款」,

約定「若銀行核貸款項不足,

得以無條件解約」,

如此便能保障買方權益,

避免不必要的財務損失。

 

另外,

有幾種物件申請貸款時最容易卡關,

包括套房、40 年以上老屋、夾層屋、

工業住宅等。

以套房來說,若坪數小於 15 坪,

部分銀行會直接拒貸,

就算有銀行願意承作,

核貸成數通常僅有 5 ∼ 6 成。


40 年以上老屋則要看土地價值高低,

若位於精華地段,

仍可以貸到 7 成左右,

反之則大多低於 7 成。

至於夾層屋和工業住宅,

因可能涉及違法、違規,

貸款條件通常也不佳。

 

江龍名也提醒,

某些中古物件會將裝潢甚至家具、

家電費用統統包在售價裡,

將總價墊高,

有些買方會誤認為賺到了,

然而實際上申請房貸時,

銀行評估的還是房屋本身的價值,

並不會因為附帶裝潢、家具、

家電而拉高鑑價,

因此多出來的價差不能和房屋一起貸款,

必須加在自備款裡,

對買方來說可能反而是一種負擔。

 

(首圖來源/Shutterstock;撰文/師慧君)

本文及內文圖 出於 Money錢

 Money 錢 155 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

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