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為 省錢 買「工業宅」,未來恐多繳5倍稅!1風險+3大缺點 要注意,小心買了恐套牢…

8月 2020年12
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工業住宅是房市中的特殊產品,

儘管存在違規事實與開罰疑慮,

但仍有不少消費者趨之若鶩,

究竟未來工業宅將走向末日,

還是有就地合法轉機?

想撿便宜的民眾,真的能出手嗎?

 

繼續看下去...


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台灣的工業宅問題存在已久,

儘管過去許多專家疾呼購買風險高,

台北市政府也自去(2019)年

展開大動作稽查,

但全台仍有大量工業宅

在地方政府的默許下繼續被「住好住滿」,

同時能在市場上自由流通,

甚至還有新建的工業宅通過主管機關審查,

取得建造執照與使用執照。


從歷史脈絡來看,

由於數十年前人口較少,

都市計劃範圍尚未擴大,

因此北部不少工業地座落在現今的市中心。

隨著產業外移,部分工廠歇業,

閒置的工業地就被建商購入,

用來興建住宅。

雖然這種做法不被法規所允許,

但過去地方政府睜一隻眼、閉一隻眼的態度,

無形中助長了工業宅的開發,

台北市甚至出現「工業豪宅」聚落,

還成為名人自住投資的標的。


既然工業宅有違法疑慮,

為何還能大行其道,

在市場上受到歡迎呢?

House123 執行長、知名房產作家邱愛莉指出,

工業用地的土地取得成本較低,

其土地價值相較商業區或住宅區也會較低,

因此工業宅的售價通常是一般住宅的 6 ∼ 7 折,

但房屋品質卻沒有多大差異,

想撿便宜的民眾便會覺得物超所值,進而購屋。


此外,也有部分民眾是因為

有設立公司行號的需求,

所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅,

並且真的將房屋當成辦公室使用。

 

 

雙北工業宅大行其道
不乏品牌建商個案

雙北市有不少知名的工業住宅,

以台北市來說,

較多集中在北投、士林、內湖、

南港等區域,

而內湖的五期重劃區,

更是赫赫有名的「工業豪宅」大本營,

該區建案「新潤峰哲」,

就是前高雄市長韓國瑜先前被揭露

曾經入手過的投資標的,

其他如「合康捷境」、「興富發領袖」、

「維多利亞嘉醴」、「忠泰恆美」、

「遠雄藝朗」等,

清一色都是指標建商所興建的個案。


至於新北市,

則以中和區戶數高達 1,300 多戶的

「元氣大鎮」最廣為人知,

該案完工後曾因無法取得使用執照,

遲遲無法交屋,

後來在建商與住戶共同繳交 1.5 億元的捐地代金

(即用捐錢取代捐地,又稱異地捐贈)之後,

才順利取得使用執照。

其他如淡水「南加州」,

戶數更高達 1,500 多戶,

新莊的「鈴木華城」和「峰景鳳翔」

也分別有 1,200 多戶和將近 1,000 戶,

量體都相當大。

 

除了雙北市,桃園市的既存工業宅也有不少,

但因政府稽查強度相對較弱,

房價也較雙北市低廉許多,

因此受到關切的建案並不多。

其他縣市其實也不乏零星的工業住宅,

但相較北部仍屬少見。

 


可能有民眾對於到底何謂工業宅感到疑惑,

邱愛莉表示,最簡單的判定方式,

就是查詢建案基地的「土地使用分區」,

除了台北市以外,

其他縣市大部分工業宅的使用分區

都是「乙種工業區」;

而台北市則因法規不同,

使用分區可能為「第二種工業區」、

「科技工業區」,

或是內湖五期的「工商混合區」、

「辦公服務區」等。

 

另外,工業宅建物謄本和使用執照的用途,

通常會登記為「一般事務所」、

「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等,

而不像住宅區或商業區,

作為住家使用時用途可登記為「住宅」。


邱愛莉也指出,

早期有不少工業宅銷售時

並沒有特別標明土地使用分區,

連樣品屋或實品屋都按照

一般住家的家具配置來打造,

容易讓買方誤以為可以作為住家使用,

因此衍生出許多交易糾紛,

不少建商或代銷因為廣告不實而受到裁罰,

政府也因而依照《公平交易法》

和《消費者保護法》加強取締。


有鑑於此,

近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時,

都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區,

樣品屋或實品屋內

也會明確標示為「辦公室使用」。


不過,有時銷售人員會暗示買方可以作為

「住辦混合」使用,並且會在簽約時,

要求買方簽立切結書,

表明知悉建案基地為工業用地,

僅能作一般事務所、零售業等用途,

未來如自行作為住宅使用,

責任歸屬在於買方,與建商無涉,

將風險完全轉嫁給買方。

 

 

北市祭出鐵腕開罰
就地合法難度仍高

那麼,

購買工業宅被裁罰的機率到底高不高呢?

以現況來說,

台北市執法最為嚴格,

除了去年針對內湖五期大規模稽查,

要求工業宅住戶將房屋稅率

由自住用更改為營業用,

並對持續違規者開罰,

今年又宣布將分 5 階段

處理全市 2,240戶工業宅,

若住戶未於期限內改善,

或不願意配合主管機關會勘,

將祭出 6 萬∼ 30 萬元罰單。

換句話說,若建物座落於工業區,

卻以自用住宅稅率繳納房屋稅,

都會被主管機關「盯上」,

稅金也會因此暴增。

 

至於其他縣市,

主管機關通常僅針對銷售中個案

進行稽查與裁罰,若為既存個案,

新北市政府的做法為加以列管,

並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、

申請變更土地使用分區等程序合法化(註),

其餘縣市目前則未提出相關措施。

不過,

這並不代表台北市以外的工業宅

能夠永遠倖免於外,

若將來政策轉彎,

或各縣市嚴格執行稽查,

仍有可能成為開鍘對象。

 

 

工業宅3缺點須注意
小心買了恐套牢

除了上述風險,

邱愛莉也特別提醒,

工業宅還有以下 3個缺點:

 

1. 貸款條件較差:

一般住宅的貸款成數通常為總價的7 ∼8 成,

但工業宅價值較低,

貸款成數通常僅有 6 成左右,

甚至更低,

除非建案座落地點佳,

才有機會談到 7成,

同時貸款利率也可能較一般住宅高,

且無法申請政府的政策性優惠房貸。

 

2. 增值性相對不佳:

由於工業住宅土地價值低,

週遭又可能有工廠環繞,

環境不如住宅區單純,

房價增值性通常會較一般住宅來得低,

轉手性也可能較差

 

3. 稅率有可能較高:

雖然只要有居住事實,

工業宅仍可設戶籍,並申請自住用稅率,

但如前所述,若政府嚴格執法,

稅率就必須調整為營業用。

房屋稅部分,

自住用稅率為 1.2%(限 3戶以內),

營業用則為 3%,

是自住用稅率的 2.5 倍;

而地價稅部分,

自用住宅用地稅率為 0.2%,

一般用地(含營業用)稅率則為 1%,

是自用住宅用地的 5 倍

 

其他如賣屋時繳納的土地增值稅、

房地合一稅等,稅率也都有差異。

 

至於自來水費,

目前一般用戶和營業用戶的計價方式相同,

因此工業宅住戶不論用哪種類別申請,

費用都會是一樣的。

而電費部分,

「營業用」較「非營業用」貴,

但台電公司並不會查核建物登記用途,

只要實際上未做營業使用,

都可以申請以「非營業用」電費來計價。

 

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新工業宅採毛胚交屋
裝潢成本高、工期長

最後還須提醒,

近幾年新建的工業宅為了規避責任,

通常採毛胚交屋,

亦即未施做隔間(開放式格局),

也未粉刷牆面和鋪貼地磚、壁磚,

且通常不會附加衛浴設備與廚具,

不像早期工業宅多是在取得使用執照後

進行二次施工,

因此,購買者須付出的裝潢成本

較一般住宅更高,

而且交屋後的裝潢施工期也更長,

整體核算下來,

或許根本和一般住宅的購屋成本差不了多少。


另外,

工業宅可依照登記用途,

設為辦公室甚至是工廠,

這也代表社區內出入的人員可能較為複雜,

甚至會影響居住安寧。


除了工業宅問題難解,

不少商業區甚至旅館區也有違規住宅疑慮,

例如某些商業區建案採住商混合,

部分樓層登記用途為「一般事務所」,

是不能作為住家使用的;

而風景區週邊訴求自然景觀

與渡假氛圍的「假住宅」,

更是明顯違規。

民眾購屋前務必仔細查明,

只要建物登記用途不含「住」

或「住宅」等字樣,

不論銷售人員如何掛保證,

建議還是少碰為妙。

 

 

(首圖來源/ Money錢;撰文/師慧君)

本文及內文圖 出於 Money錢

 Money 錢 153 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

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