按讚看精選好文
粉絲團按讚:
在臉書上追蹤我們的訊息
日本理財專家傳授一流「皮夾整理術」:別放超過 3張會員卡!4個步驟,讓你有效斷絕浪費源頭 新冠肺炎蔓延..日本已淪陷!出國行程被打亂,一張表秒懂 13家旅遊不便險怎麼賠?

「年輕人還是可以買房子,不必太悲觀!」徐佳馨:自住屋、投資房 挑法不同,一篇文教你置產不失手!

2月 2020年19
收藏


經常接受電視媒體專訪的房市名嘴徐佳馨,

都是談論房地產趨勢與買賣心法,

未曾透露過自己的買房經驗,

這次她首度分享自己

如何花錢學會買自住屋與投資房的心得。

 

繼續看下去...


( 贊助商連結 )

 

經常關注房市新聞的人,

應該都認識這位漂亮的房市名嘴

——住商不動產企研室經理徐佳馨。

因為最近變漂亮了,

一度還成為電子佈告欄PTT 的討論話題。

一向快人快語、總自稱「老衲」的她,

得知後大笑著說:

「我應該是PTT 史上

被討論的人物當中最老的吧!」

其實,她只是少吃多運動,

並且拿掉眼鏡,留長了頭髮並燙捲,

也開始注意妝容,

這樣做就讓人覺得她改變形象,

而成了最美的「房市名嘴」,

有人還稱她是「房產之花」。

 

外貌成為話題,

應該算是意外,在房地產領域,

徐佳馨的專業度早就有目共睹。

2006年從電子媒體轉到房仲業,

她所有的理財知識都是在住商學到的,

而且學費還挺「昂貴」,

因為她為了充分了解房屋的各種稅費,

以及整套交易流程,

她拿出了「真金實銀」

實際在房地產市場親自買賣,

而且還當過兩年房東,

幸運的是,她的學習時間點很好,

不論是買自住房或買賣投資房,

都有賺到錢。

 

 

先買自住房
再投資小套房

徐佳馨 2005 年結婚後,

住在先生之前買的新店區工業用住宅,

那是一間法拍屋公寓。

剛結婚時,先生在台南工作,

徐佳馨則在台北上班,

小倆口就經常利用假日去看房子,

「因為小時候我住的是透天厝,

家裡曾遭過小偷,

所以我喜歡有 24 小時保全的房子。

新店這間公寓我住得不太開心,

因為樓下住戶把公寓改成隔間套房出租,

而且又常有人不關一樓大門,

這些都讓我很沒有安全感。」


夫妻倆分隔南北兩地生活一陣子,

等先生調回台北工作後,就決定另買房子。

當時,

徐佳馨已經在住商不動產工作,

她和店長說,想知道投資房子的原則是什麼?

店長就直接告訴她:

「拿錢來學!

因為只有自己親自買賣過一趟,

才會知道所有的流程。」


就這樣,

徐佳馨先買了文山區的自住宅,

後來賣掉新店的公寓,

然後再和婆婆一起投資東門捷運站附近的小套房。

「我一分錢都沒砍店長的服務費,

我連新店那間公寓都是店長幫我賣掉的,

所以你說這學費貴不貴?」

有著一口美齒的徐佳馨大笑著說。

「我從中學習很多,可以分成三個部分來談。」

徐佳馨不藏私地分享她的經驗。

 

 

住房以需求為考量
用排除法縮小範圍

首先,在買自用住宅方面,

「我和先生是採用『排除法』,

先縮小看房的範圍,

集中鎖定在文山和新店這兩個區域,

原因是:新店是我們原本住的區域,

先生在文山區上班,加上奶奶也住在附近,

有地利之便。」


徐佳馨表示,

有很多年輕朋友買不到房子,

都是因為把看房的範圍定得太大,

「全台北的房子都可以!」

這樣的條件絕對買不到房子。

最好的方式是縮小範圍,

回歸到自己的需求面。


例如,

當時她和先生買自住屋時,

因為只鎖定文山和新店,她又希望有電梯,

所以就排除了公寓,

加上她要有 24小時保全管理、靠近捷運站,

這樣一來就會把很多物件排除掉。

利用排除法,就能把看房的範圍縮得更小,

既能精挑,也不用花太多時間,

完全以自己的需求為考量,

順利找到中意的房子。

 

最後,夫妻倆決定在文山區購屋,

原因是:

先生在該區工作。

徐佳馨走路 10 分鐘就能搭捷運上班。

有電梯、24 小時管理。

當時的房價還負擔得起。

文山區自住宅的權狀是 39.8 坪,含一個車位,

總價 1,188 萬元,而且是台北市門牌,

「但缺點是在巷弄內,雖然比較安靜,

卻完全沒有任何生活機能,

害我晚上想吃個鹹酥雞都沒辦法!」她大笑說。

同時間他們也看了一間條件差不多的新店房子,

開價還比這間貴了 300 萬元。

 

 

老公寓出租不划算
出售是較好選擇

後來賣掉新店工業用住宅,

徐佳馨表示,原本是想出租,

畢竟保留「起家厝」很有意義,

但後來因為 3 個原因,

他們還是決定出售:

➊ 持有這間工業宅十幾年,

土增稅竟然才 2 萬多元,表示這塊地不值錢,

沒有繼續持有的價值。


➋ 這裡曾有兩次都市計劃檢討,

工業用地可變更為住宅用地,

卻有鄰居不同意,

猜測是繳不出重劃代金。

也因為鄰居不同意,

以後就沒機會變更了。


➌ 這間公寓如果出租,

房租大約 2 萬元,

因為附近租戶都是在工業區工作的人,

租金要往上調有困難,

附近也常傳出房客繳不出租金。


徐佳馨夫妻以 300 萬元賣掉新店工業宅後,

一部分還貸款,剩餘的就拿去買股票,

以及投資小套房。

 

為了學習如何投資房地產,

住商的店長帶著徐佳馨看了幾間有投資價值的房子,

「後來店長幫我選中

靠近東門捷運站的一間小套房,

他打電話跟我說:去領 10 萬元出來!

我和先生領了錢就去看房,

發現那戶的大門正好面對電梯門,

我立刻跟店長說:『店長,這路沖ㄟ!』」

 

 

買投資房 5重點
時機到了就該轉售

但店長解釋他看中這間套房的投資邏輯:

 

靠近捷運站,走路不到 3分鐘。

捷運出口有往上的電扶梯

(很多出口要爬樓梯)。

坪數不是太大。

裝潢比較陽春。

總價不會太高

(這戶是整棟坪數最小的房型,

只有 7 坪多,所以最便宜)。


「店長告訴我,

這間套房先出租 2 年,因為將來要轉售,

所以可以學到如何當房東,

以及如何轉賣。」徐佳馨說,

這間小套房地點好,且大樓有管理員,

屋齡又是 20 年以內,

「那個區域小坪數房子蠻多的,而且強調是學區宅,

所以房價比較貴。」

店長還幫徐佳馨挑了一個老師當租客,

所以租金收益非常穩定。

2 年之後,店長就建議她賣掉,

因為在當時,

投資房短期持有比較理想,

另外,東門捷運站通車後,就利多出盡了,

因此不要戀棧,應該趕快賣掉。

 


「這次投資小套房,我學到了一個重點:

到了該賣的時間點時,千萬不要戀棧。

當然,會期待能賣得更高,

但投資一定要見好就收。」徐佳馨說,

當時買東門小套房的買方,

跟她說是自住,結果也是投資客,

因為沒多久後就出售,

開價還比她的賣價高 200 多萬元,

但一直都沒有成交,

「所以對方被套住了!」


「買賣完這間東門小套房後,我就收山了!

這間我們賺了兩年的租金,以及房屋價差 100 萬元。

之後,我就用這個邏輯再去幫朋友看房子,

提供他們建議。」徐佳馨總結,

投資房地產有 3 個重點:

1. 持有成本要低。

2. 不要貪戀賣在最高點。

3. 不要裝潢,家電也別買。

 

「我原本想,小套房出租,

但裡面什麼東西都沒有,

是不是要買一些小家電,

結果店長說『完全不用!』因為將來要轉售,

現在出租就不要再多花錢。」

聽話的徐佳馨,

學習買賣房地產的學費雖然貴,

但她最後不僅賺到錢,

也培養了深厚的專業,可說是一舉兩得。

 

 

徐佳馨給年輕人買屋的建議

「現在的年輕人要買房子,的確比老一輩困難!」

徐佳馨認為,

年輕人可以用「交通成本取代房價法」,

例如在信義計畫區上班,當地房價太高買不起,

那就用交通來替代房價,

「沿著捷運線,搭藍線可到土城,

坐紅線可到北投、淡水,

不一定要糾纏在這裡(市區)。

只要通勤時不用換車,

舒舒服服就能抵達,就是很好的選擇。」

 

用交通替代房價

年輕人選擇淡水、土城是一個選項,

甚至有些人會買到桃園或汐止,

這也是另一個選項,交通就是坐火車。

這就是用交通成本去替代房價成本。


至於中南部,徐佳馨建議可選台南,

尤其是靠近南科園區。

若是台中,她建議沿著捷運線買,

「因為台中捷運開通後,

會給台中市不一樣的新風景。」


高雄部分,徐佳馨覺得,

鳳山、三民(舊市區,發展比較成熟)可以考慮。

當然,中南部有很多重劃區,

「我比較建議選擇能跟著舊市區

一起發展的新重劃區,房價不要太高,

像高雄就還有一些一字頭的新成屋,可以去看看。」

 

即使租屋
也要把錢存下來

徐佳馨建議年輕人,只要存到頭期款,

就去看房子,

「甚至還沒存到頭期款,

就可以先去看。

因為可以累積看房的經驗。

多看,就能開眼界、長知識。」


現在很多人認為房價太高,

租屋就好,

「租屋不是不可以,

但目的是要讓財務更靈活,

一定要存下租房子所省的錢,

不可以又把錢花掉,那就白租了!」

徐佳馨強調,房地產的知識門檻比較低,

「年輕人還是可以買房子,不必太悲觀!」

 

(首圖來源/shutterstock徐佳馨;撰文/李美虹)

本文及內文圖 出於 Money錢

 Money 錢 148 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

好文章 分享給朋友吧~

粉絲團按讚:
在臉書上追蹤我們

熱門文章排行

    最新文章分享

      熱門標籤

      熱門作者

      文章分類