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為省 5萬,未來恐多繳 20萬?!裝潢不拿發票有優待,王小姐 3年後要賣房,才知這些費用可抵稅...

12月 2019年23
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房地合一稅制下,

課稅須計算原始取得成本,

以及改良所需費用,

當中的修繕費用容易被忽略計算,

建議在修繕過程中保全單據,

才能在日後出售房屋時,

做為減免課稅的有利條件。

 

繼續看下去...


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案例說明

裝修費沒索取發票
賣房無法認列

王小姐於 2016 年 6月時,

用 800 萬元在台北市買了一間中古屋,

另外花了 120 萬元重新裝潢,

工程行老闆與王小姐協議,

若是不開立發票,

裝潢費可以給予 5萬元優待,

王小姐為了少付一些裝潢費便欣然同意。

 

2019 年春天,

王小姐因為工作關係要搬至台中,

決定將房子出售。

為了搞清楚賣房子需要繳多少稅,

便先到國稅局詢問房地合一稅的相關問題,

這才發現,

原來裝潢費也可以算在房子的成本裡,

但是當初裝潢時沒有索取發票,

只有估價單,

似乎無法作為憑證抵稅,讓她感到困擾。

 

 

房地合一稅制自 2016年實施以來已 3年多,

但許多民眾對於新舊稅制差異、

售屋繳稅的計算方式,

以及該如何做好事前準備,

仍是要等到實際賣房子的時候才會關心注意,

包括課稅所得計算的細節,也不太容易上手。

森懋會計師事務所林心瀠會計師

以簡單算式提供賣屋者參考如下:

 

 

原始取得成本除了當初取得房地的價金之外,

還包括以下內容:


①取得房屋土地後

達可供使用狀態前支付的必要費用,

契稅、印花稅、代書費、規費、

公證費、仲介費等。

 

②於房屋所有權移轉登記完成前

向金融機構借款的利息。

 

③取得房屋後,

於使用期間支付能增加房屋價值或效能,

且非 2年內所能耗竭的增置、

改良或修繕費。

 

林心瀠強調,

裝潢費即屬於第 3 類的費用,

但值得注意的是能增加房屋價值的條件,

有固定在房子內的裝潢,

例如:

水管管線重新設置、粉刷牆壁等,

都是可以認列的成本;

但若是屬於能搬離房子的家電、家具等,

國稅局會認定並沒有增加房屋的價值,

就不能計入成本。

假設王小姐 115 萬元的裝潢費裡,

有 15 萬元是用來買家具及家電,

能當作成本的裝潢費就只剩 100 萬元。

 

 

持有房產的花費
皆須提出單據證明

最重要的是,

所有的成本和費用

都必須提示相關的證明文件。

雖然王小姐有房屋修繕費用的估價單,

但是對於國稅局來說,估價單僅是估價,

並不是可靠的支付證明,

通常國稅局會要求提供:

合約書、發票及付款證明。

但有些人甚至只拿到估價單,

連合約書都沒有,

這時候發票就會成為很重要的證明文件。

 

以王小姐的案例而言,

林心瀠提醒,若是裝潢費不被國稅局認定,

以現行持有房地 3 年的稅率 20% 計算,

房地合一稅就要

多繳納 20 萬元(100 萬元×20%), 

即使王小姐想再請工程行老闆補開發票,

但因為 2016 年的發票已經無法回頭再開立,

且工程行可能因為漏開發票,

會被國稅局連補帶罰,

進而向王小姐求償當初優惠的金額

及其他損失,衍生額外的消費糾紛。

 

建議未來買房子時,

除了所有相關文件要記得收好外,

該拿的發票也要拿,

否則就真的是省小錢花大錢了!

 

 

(首圖來源/shutterstock;撰文/余佳璋)

本文及內文圖 出於 Money錢

 Money 錢 146 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

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