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富爸爸別再買房了!等繼承的獨子 恐被 遺產、贈與稅 壓垮.. 節稅有解?專家這樣做

12月 2019年18
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(圖/shutterstock)

 

Phew 觀點:

如同下列新聞所述,

全台土地持有年齡也有高齡化趨勢的問題!

而且77%都落在 45歲以上的民眾,

以台北市來說,

就有平均 6成以上的土地

落在 55至 64歲的族群,

但這種趨勢也是一種風險,為什麼?

 

繼續看下去...


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然而,持有土地會選擇繼承,

其實主要原因在於,

繼承而移轉之土地房屋不課土地增值稅及契稅,

但除了土地,其實這種高齡化的趨勢也落在房地產上,

這種現象可能代表著,

台灣許多退休族群喜歡依賴不動產來養老,

再加上高房價的關係,

才使得青年人持有土地或不動產的比例較低,

中高齡人口最後只好選擇

以繼承的方式來轉移土地或不動產。

 

但不是所有中高齡族群都在以房養老,

反而有部分人群會選擇「買房養老」,

靠租金收益來做為退休金的來源之一。

 

以台北市來說,

台北市地政局曾在 2年前

做過房屋持有者的高齡化分析,結果發現,

60至 69歲的持有房屋的比例最高,高達 27.12%,

意即約 4棟房屋中就有 1棟房屋

是由 60歲至 69歲所有權人持有。

此外,70歲以上人口雖僅占 10.07%,

但卻持有 17.23%的房屋。

 

令人驚訝的是,

60歲以上房屋持有者比例最高者為大安區,

也是台北市唯一長者房屋持有比例逾 5成的行政區,

占 50.11%。

主因應為大安區房價居高不下,

對於無足夠財力的人來說

根本不可能購置高單價、高總價的房屋;

反觀,已累積相當財富的長者較有能力置產,

甚至有部分早在房價上漲前就已於大安區置產,

久而久之沒有轉移,

才會導致房地產都落在中高齡人口手中。

 

表:台北市各行政區房屋持有者年齡分析

 

但若是打算以繼承轉移土地給兒女,

恐怕就需要了解以下稅的問題:

雖然,

繼承而移轉之土地房屋不課土地增值稅及契稅,

但假設有對老夫妻,

年輕時丈夫靠打拼分別

買下台北市的一棟內湖的房子,現在自住用,

一棟是 5年前才買的,是一棟位在士林的電梯公寓,

市價上看 3千多萬,當時公告現值總計 2千萬元,

另一棟位在大安區,3年前買下,

市價上看 5千萬元,當時公告現值為 4500萬元,

而內湖自住的房子,20年前的公告現值為 800萬元;

目前他更有存款及股票投資共 3千 8百萬元!

如果丈夫沒有做好遺產規劃,

再加上太太 2年前就過世,

他打算讓獨子繼承,會發生什麼問題呢?

 

其相關稅賦,以繼承的方式進行:

2000萬+4500萬+800萬+3800萬=1億1千1百萬

其子繼承,繼承人應繳納多少遺產稅?

計算如下:
(一)遺產總額:111,000,000元

(二)免稅額:12,000,000元

(三)扣除額:2,230,000元

包括:
直系卑親屬扣除額:1,000,000元

喪葬費:1,230,000元

(四)遺產淨額:
(111,000,000-12,000,000-2,230,000=96,770,000元)

(五)應納遺產稅額=5百萬+(46,770,000 * 15%)=7,015,500元

所以,手上擁有過多房產,

如果靠收租來度過老年生活,恐怕不是唯一辦法,

萬一哪一天來不急跟家人說再見,

如果讓家人繼承,

家人就得面臨高額的遺產稅壓力。

 

除非當初持有的房屋,其公告現值較低,

全部財產加總下來遺產總額中

有相當多的免徵項目可以扣除,

其中免稅額就有 1,200萬元,加上喪葬費 123萬元,

遺有配偶者 493萬元,

算一算至少有 1,816萬元的遺產課不到稅。

 

 

若是在過去幾年買房當投資,或以收租當退休金,

雖然是一個辦法,如果現階段仍想買房,

買一間價值 1500萬元的房子,6年後交屋,

倒不如改投資一張 6 年期、

總繳保費 1,500 萬元的遞延年金險,

每年都有一定金額的收入,

而這筆收入好比租金收益一樣,可以領到死亡。

 

以現階房市泡沫化的問題來說,

未來幾年買房當投資恐怕不是進場的時機,

之後還有很多影響房價的變數存在。

 

此外,持有年金險,不如房子,

不須繳納任何稅金如房屋稅、地價稅等,

如果長期持有,子女仍有機會藉此避免遺產稅。

 

再說,以此案例而言,

如果這位爸爸未來可能還會想贈與

其中一間房子給獨子,

作為新婚禮物,其稅負又是另一個問題。

 

因此,許多中高齡人士持有房屋一方面可以養老,

但未來可能還會有其他用途,

屆時仍須依靠保險來節省龐大的稅務問題。

 

(責任編輯 / Ian)


 

等繼承嗎?
台灣八成土地集中在中高齡手上

記者:仝澤蓉

 

有土斯有財!根據稅籍資料統計,

台灣的土地普遍集中在老人手上,

土地持有者近八成為 45歲以上中高齡和老年人,

其中台北市更是 65歲以上

老人為土地持有者的最大宗;

年輕人不買或買不起,

土地持有人年齡板塊移動偏向高齡化趨勢,

不動產市場和台股一樣,欠缺新血注入。

 

財政部統計,

2018年全國 806萬戶土地持有者,

77%年齡在 45歲以上,

其中又以 65歲以上者占二成八為最高。

 

六都當中,桃園市的土地持有者年齡層最低,

45到 65歲族群為主,且 35至 44歲年齡層占二成,

34歲以下占 7.2%,都高於其他五都。

分析與桃園當地不動產價格

較能為年輕族群接受有關,

桃園年輕人口多,外來人口也多,

許多雙北地區買不起不動產的人,流入桃園置產;

財政部官員表示,從土地持有狀況看起來,

桃園的「純地主」不多。

 

65歲以上土地持有人占比最高為台北市,達 35%,

若加上 55至 64歲族群,

等於台北市六成以上土地

集中在 55歲以上的阿公阿嬤或爸爸媽媽手上。

 

從應稅土地持有增減狀況更可以發現,

近年土地持有人年齡板塊移動

偏向高齡化趨勢越來越明顯;

全國 65歲以上土地持有者在 2015年時為 180萬戶,

到了 2018年增加 43萬戶,

成為 223萬戶,增幅達 23.8%。

 

 

反觀同一時間,

34歲以下族群土地持

有人由 56萬戶減少了 6.2萬戶,減幅為 11.2%;

45到 54歲族群也減少了 5.9萬戶。

 

持續高漲的不動產價格,讓年輕人越來越負擔不起,

薪資成漲緩慢,加上物價上漲,

收入有限的年輕人寧可出國旅遊、買3C,

也不買房,或者等繼承 ,

54歲以下各年齡層持有土地的情況都相對在減少當中。

國人平均餘命增加,老人如果沒有放手,

不動產市場欠缺新血進入,土地集中老人手上情況越來越嚴重。

 

參考新聞:聯合新聞網
 

首圖來源/shutterstock

本文及內文圖 由 好險網  授權;原文 於此

撰文者:好險網編輯團隊

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

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