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富爸爸買房贈子女後過世,兒付不出貸款 賣掉反虧百萬元..一篇文看懂贈與繼承、房地合一稅怎麼算!

11月 2019年25
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(圖/shutterstock)

 

Phew 觀點:

現在部分有能力的父母開始選擇買房送孩子,

當結婚後的禮物,但你知道這兩種方式,

不論是買房贈與,還是遺產繼承,

要是再轉賣可是會被課不少稅呦!

 

從以下新聞可以得知,

有位爸爸近年剛過世,兒子繼承了爸爸的老房子,

但因沒有需求而轉賣,這是否就需要課房地合一稅呢?

由於,這棟房子是 2012年所購買,

爸爸在 2015年往生,

兒子繼承這棟房子後,今年 7月轉手賣出。

 

繼續看下去...


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事實上,這種狀況不需課房地合一稅,

因為房地合一稅有新舊制,

房地合一的新制是只要在 2016年 1月 1日後取得,

或是 2014年 1月 2日以後取得,

且持有期間在 2年內的房屋、土地,

在 2016年 1月 1日後出售者,

都必須申報課徵房地合一稅。

 

值得注意的是,

有些人卻會被課很重的房地合一稅。

為什麼?

假設台中某位富爸爸買了一棟 3千萬的別墅給兒子,

公告現值為 1千 3百萬,爸爸付了頭期款 500萬後,

貸款 2500萬,每個月必須繳上 10萬元貸款,

才能讓孩子住下去,沒想到貸款還沒繳完,

富爸爸就過世了!

 

兒子繼承這棟別墅後,

發現自己也付不出貸款,便決定出售,

扣掉貸款獲利了 500萬元,

但兒子「取得、繼承、售出」都在 2016年後,

再加上 2年內售出,

依照房地合一稅的稅率,需課徵 35%的稅,

所以兒子必須繳 595萬元,

不但頭期款 500萬拿不回來,

還損失了 95萬元!簡直損失慘重!

 

 

買房送孩子是很多父母都會想做的事,

但富爸爸的一片心意

很可能會因為一個不小心心臟病發就走了,

但後續問題緊接而來。

假設富爸爸當年不要貸款,

直接贈與現金 3000萬,

扣掉免稅額 220萬元

=(3000-220)*10%=要繳 270萬元的贈與稅

若選擇買 3000萬的房送孩子,

以土地公告現值及房屋評定現值扣掉

免稅額 220萬元=(1300-220萬)*10%

=要繳108萬元的贈與稅

這樣確實可以省不少稅,但房地合一稅新制上路後,

如果兒子想藉這棟房子賺一筆,

一旦持有時間不到 2年,轉手賣出獲利 500萬元

=(3500-1300)*35%

=770萬元的房地合一稅

這樣,不用現金贈與,改以送房,

結果可以省下 270萬-108萬=162萬的贈與稅,

但不到 2年就賣出,

恐怕兒子得繳 770萬元的房地合一稅!

實在划不來!

 

所以,最好的移轉方式是

生前善用基本免稅額每年 220萬元、

每年分次贈與,

提前規劃即可達到財產移轉節稅,

再以這筆錢分期付款買預售屋,或是將房子以分割方式,

採每年 220萬逐年贈與,

甚至是讓孩子以繼承的方式取得房子,

再將時間拉長 6年以上,

才能享有 400萬房地合一稅的免稅額。

(責任編輯好險網 / Ian)

 

 

繼承房屋轉賣

要不要房地合一稅?

(聯合報記者/程士華)

爸爸近年過世,

兒子因而繼承了父親傳下來的一間老房子,

但是因為沒有需求而轉賣,

到底要不要申報房地合一稅呢?

高雄國稅局表示,

這類情況其實並不是看兒子的取得時間,

而是看爸爸當初取得不動產的時間,

作為適用房地合一新制,

或房屋交易舊制的依據。

 

高雄國稅局日前受理一件案例,

轄區內一位爸爸在 2012年 3月購置一套房地產,

但是這位爸爸在 2015年 10月往生,

他兒子在因此在同一個月繼承這套房地產,

可能本身並無需求,

因而在去年 7月出售這套房地產,

並主動申報房地合一稅。

 

官員指出,國稅局查核這個案件時發現,

其實這位兒子本人、妻子以及家中未成年子女,

都未將戶籍設置於這套繼承而來的房屋中,

其實不屬於房地合一課稅範圍,

因而註銷這起申報案件,並通知這位兒子,

把這筆房屋交易收入併入

今年 5月的綜合所得稅結算申報。

 

 

官員表示,以往買賣房地產時,

土地部分免稅,

房屋部分交易所得被歸類於財產交易,

要在隔年 5月併入綜合所得稅時申報。

而房地合一課稅新制於 2016年 1月 1日起上路,

近年取得的房地產,

要在移轉登記後一個月內主動向國稅局申報,

自住使用可以享較優惠的稅率,

但剛入手就脫手,

恐怕有炒房嫌疑,越快脫手課稅越重。

 

官員指出,這位兒子搞錯一件事,

其實因繼承而取得的房屋,

持有時間可以跟父執輩合併計算,

換句話說,其實案例中的房地產,

實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主,

也就是 2012年 3月,

當時房地合一稅還沒上路,這套房地產也就屬於舊制。

 

不過還是有例外,官員提到,

若是民眾在 2016年以後才繼承不動產,

即便房地產在父執輩手上屬於舊制課稅,

但是這位兒子或其配偶、

未成年子女實際在此居住、設有戶籍,

且連續住滿 六年以上,

過程中都沒有拿去出租、做生意

或是轉作事務所等執業情況,

就可以適用房地合一稅的自住優惠。

 

官員指出,針對符合自住標準的房地產,

房地合一稅設有新台幣 400萬元以下免稅的規定,

雖然舊制房屋只要課綜所稅,

但是選擇房地合一稅更有利,

那麼稅法也允許這位兒子改用房地合一新制課稅。

 

 

若符合房地合一稅條件
轉手無論賺賠 都必須申報

台北國稅局表示,

房地合一稅跟舊制房屋交易最大的不同,

在於無論賺錢還是賠錢,只要有出售,

就應該在一個月內主動申報,

最近查核發現,

有民眾誤以為賠錢的交易就不必申報,

結果反而挨罰。

 

官員用實際案例說明,

有位民眾在 2015年 1月 23日

以 977萬元買入台北市某房屋以及其坐落基地,

購屋後又主動整修,支付改良修繕費用 39萬元,

並於 2016年 8月 29日以 980萬元出售,

這位民眾自行試算之後發現,

其實這筆賣屋交易虧了 36萬元,

感覺虧損應該不必申報,

最後因為未在期限內申報,被處以 3,000元罰鍰。

 

 

官員表示,房地合一稅新制上路後,

個人交易 2016年 1月 1日以後取得的不動產,

都屬於房地合一稅的課稅範圍,

不論這筆交易有賺錢或虧損,

都要依規定於所有權移轉登記日的隔天起 30日內,

主動辦理房地合一稅申報。

 

官員提到,除了 2016年以來的房屋之外,

其實新法上路還有個過渡期,

房地合一稅的精神在避免炒房,

在 2014年 1月 2日以後取得的房地產,

若持有期間不滿二年就馬上出手,

其實也會被歸類在房地合一稅的課稅範圍。

 

官員表示,

房地合一稅也可以透過網路申報,

只要準備讀卡機,

使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡等,

就能透過網路辦理申報,若是沒有讀卡機,

輸入身分證字號與戶口名簿戶號,也可以辦理網路申報。

 

如果沒有在期限內主動申報,官員表示,

依據《所得稅法》第 108-2條規定,

可處 3,000元以上 3萬元以下行為罰,

若有應補稅額,

還會按補徵稅額處三倍以下罰鍰,

兩種罰鍰擇一從重處罰。

 

 

首圖來源/shutterstock,圖片僅為示意

本文及內文圖 由 好險網  授權;原文 於此

撰文者:好險網編輯團隊

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

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