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20年貸款,你還 10年還欠 50%本金...專家:這兩招搭配使用,省息效果更有感!

8月 2019年7
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(圖/ shutterstock)

 

這裡要提醒被貸款壓得喘不過氣的借款人:

最好不要有延長貸款期限的念頭。

這話聽在貸款人耳裡,可能會說我不食人間煙火;

但暫且稍待,待我解釋理由後,

再告訴你如何緩和這壓力的方法,

你或許就會收回當下的想法。

 

繼續看下去...


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繳 10年貸款,償還本金未過半

大部分的分期貸款都有一個特徵,

就是每月繳固定的金額。

表面上每月負擔一樣重,

實際上早期繳的分期付款金額通常是用來繳利息,

只有少部分是用來償還本金。

也就是說,

貸款一開始,你繳的錢幾乎不是用在償還本金,

所以一筆 30年期的貸款到了第 15年,

或者 20年期的到了 10年,

你所償還的本金不會過半。

 

這其實也不是什麼大驚小怪的事,

但可確定的是,你會訝異為何已償還了 10年貸款,

清償的本金還這麼少、欠款還這麼多。

我們以 1000萬元的 20 年期貸款為例,

分別在利率 1.5%、2.0%、2.5%與 3.0%的情況下,

來看一下各剩餘年度未償還的本金情況,如表1-1:

 

(表1-1)

 

表中呈現幾個重要的觀念:

一筆 20 年的分期貸款在任一利率下,

10年後所積欠的本金仍超過原始借款金額的 50%,

且隨利率愈高占比愈高。

這明顯告訴我們一件事:

前期還款多在繳付利息,

償還本金的速度是如同烏龜般在償還。

 

照此規律,我們學到的一件事是:

縱使延長貸款期限可降低微量的分期繳款金額,

但是貸款年限拉長的同時,

代價就是也同時延長了本金償還期限,

付出的利息支出占比也絕對會提高。

這是你要的嗎?

 

這類型貸款的特性,

就是償還本金之金額每期以微幅增量在遞增,

繳付之利息則因剩餘本金在遞減而同時會遞減,

兩者關係如圖1-3,其中上三角為利息支出,

下三角為繳付之本金,高度就是每期繳付的固定金額。

 

(圖1-3)

 

現在我們已經了解:

長期貸款表面負擔看起來雖然是一樣重,

但後期繳付貸款所帶來的負擔將會比前期來的輕。

假設這 20年期貸款期間通貨膨脹率以每 2%在成長,

這表示你的第 1期分期付款的購買力

是比第 240 期要多了 1.48 倍;

這時你若每年稍稍以一個不高於通貨膨脹率的幅度

在增加每期貸款繳款金額,

試算 20 年 240 期的貸款,

你會發現這樣可以馬上緩和你初期的貸款壓力。

當然,這種方式會導致後期金額的增加,

主要是購買力的差異。

假若 20 年期 1000 萬元的貸款,

在利率為 2%情況下,

每期貸款金額原為 50,588 元。

現在每期繳款金額以每年 2%的速度在成長的話,

從下表就可發現:

10 年後剩餘貸款本金將低於原貸款金額 50%,

且貸款期數也只剩下 95 期的 7.9年的時間而已

(而非大於10 年)。

當然這得歸功於以「購買力」來調整貸款金額。

(表1-2)

 

這種繳款方式,

一些銀行稱它為「提高月付金」繳款方式。

依科技化的進展,

銀行應該是有這個能力去做任何調整。

若有哪家銀行貸款無法設定提高每期繳款金額,

或者聽不懂你說的,

就代表那家銀行與行員尚未科技進化。

未簽約貸款的,建議你換一家;

已在繳付貸款者,就試算一下轉貸成本吧!

 

前面所描述之每期繳款金額相同的繳款方式,

稱為「本息平均攤還」,

普遍存在於銀行的傳統貸款。

若你認為這種方式初期還款本金太少、

還款壓力太大,

其實銀行亦有一種以

「本金平均攤還」計算方式的還款方式,

讓熟知貸款前期償還本金龜速的貸款人,

有另一種償還貸款的選項。

 

這種償還方式是每期固定償還相同的本金,

利息則是依本金餘額來估算,計算容易,

任何人用一般計算機就可以計算出來,

惟每期繳款金額皆不同。

這種繳款方式每期償還本金都一樣,

應繳利息則會隨未攤還本金逐漸減少而逐漸降低,

也就是每期總繳款金額會逐期下降,

貸款壓力相對上會愈來愈小。

 

對於初期經濟能力有限的貸款者而言,

這種還款方式屬於先苦後甘,壓力相對大。

但是要提醒的是,

並非所有房貸商品都有「本金平均攤還」供選擇,

這種償還方式長期看來的確可省一些利息,

但是在低利時代效果是有限的,

且每個月都得為了下一期要繳多少金在困擾。

建議還不如採「本息平均攤還」,

搭配「不定期提前還款」,

省息效果都比任何還款方式要來得佳。

有貸款的讀者可自行去試算一下,

就知道何者較划算了。

 

 

段老師小叮嚀:
別讓貸款把你口袋的錢變少了

對於貸款這碼事,

我的看法是能不借就別借,

尤其是消費性貸款。

畢竟要用他人的錢,

代價之高不是一般人可想像的。

這裡可能會有人說,現在存款利率這麼低,

應該就是要貸款,

這說法我可以確定它應該是源自於銀行官方的說詞。

 

首先,存款利率低是事實,

但貸款利率總不會低於存款利率吧!

縱使相等(就假設銀行是個慈善機構),

那你計入貸款所引起的其他成本了嗎?

我的原則是:除非借得的金錢有辦法投入報酬率

是高於貸款的成本率之其他投資商品中,

否則口袋裡的錢終究會愈來愈少。

 

當然,居住用的購屋貸款,

對許多人而言可能是不得不的選項。

但對於投資用的,我認為真的要三思。

臺灣房價很高是事實,

但是高房價有部分是分期貸款所堆疊出來的。

一棟房子,原成本是 1,430 萬,透過銀行 2%利率

(這算低利貸款了吧)的分期貸款 1,000 萬(7 成),

在 20年後直觀成本就變成 1,644 萬

(加上20 年繳付的總利息金額),

若再考慮年通貨膨脹率 2%,20年前有 1,430 萬元的購買力,

現在就應該要有 2,433 萬元吧!

這要說房價高嗎?然而這價格還尚未包括其他成本

(例如:房仲佣金、房屋稅等等)來堆疊的。

 

光想這個價格,在政府努力打房後,

扭曲的經濟政策若讓當時貸款買房者

此刻應有的 2,433 萬元購買力貶值,

這下就不知會有幾家歡樂幾家愁了。

這時我們就不用再爭辯所謂的

「通貨膨脹將有利於債務人,而不利於債權人」的問題了吧,

通貨膨脹反而變成有利於債權人了。

 

本文及內文圖摘自:
《這樣賺,才是真獲利:段老師教你贏在投資起跑點,實現複利人生!》

出版社:遠流出版
作者: 段昌文
未經授權,請勿轉載!
( 責任編輯 : BELL)

 

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