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房價高 適合買房還租房?3 原因告訴你 自住者買房就對了!

3月 2019年18
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這堂課,我必須從

「租房子好?還是買房子好?」

這個最根本的問題談起,

否則如果你只想租房子,根本不想買房子,

那就完全與賺錢無關了。

就算你認為租房子才對,

也請耐心上完這堂課,

因為我想說

「千萬不要太早放棄買房的夢想」。

 

繼續看下去...
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主張租房子的人,多半基於三個理由。

 

第一、台灣少子化的危機

愈來愈嚴重

未來人口一定愈來愈少,

這時房子的需求一定小於供給,

房價當然會跌,現在當然不該買。

 

第二、把買房的錢拿去投資

可以賺更多

 

第三、不背房貸

可以享受較高的生活品質

 

「要不要買房」不是辯論比賽,是真實人生

 

 

關於第一點

我真的無從反駁

因為照經濟學最簡單的原理來說,

房價好像應該會一直跌。

如果這是一場辯論比賽,或許我會輸,

但我們面對的是真實的人生,

萬一房價就是不跌,而且還一直漲,

未來你可能就更難買到了。

 

持這種想法的人其實是想買房子的,

只是不甘願用那麼高的價格買,

所以希望等到跌得夠低了再買。

不過我要提醒大家,

建築業是國家經濟的火車頭,

一旦房市緩步下跌、甚至崩盤,

都將造成國家級的重大金融災難,

到時候生活都成問題了,

根本也不可能買房子。

 

 

用第二點來主張租房子的人

覺得可以把買房的錢拿去投資,

或許是高估了自己的投資能力。

即使大家都知道,

股市投資人十之八九是賠錢的,

但大多數的人都以為

自己會成為少數賺錢的人。

 

在股市多頭行情中,

賺錢的機會當然比較大。

但大盤不可能永遠上漲,

萬一碰到一路下跌的空頭走勢時,

你真的能找到逆勢上漲的個股嗎?

 

 

如果再來一次類似 2008 年的金融海嘯,

你手上的股票價值很可能就會腰斬再腰斬,

甚至下市變成壁紙。

但是你把錢拿去買房子,

絕對不會蒸發不見,

就算房價真的下跌,

因為你是拿來自住,

所以不過就是買貴罷了。

 

此外,若退休之後沒有固定收入,

完全要靠投資賺點錢來過日子的話,

因為每個月至少要賺到房租的錢,

這一定會讓人很焦慮,而且壓力一定很大。

這種情形下很容易做出錯誤的決定,

賠錢的機率一定會大大增加。

 

 

第三點提到

租房子的人生活品質

一定比買房子的人高,

這其實有點弔詭。

租房子的人當然有比較多可支配所得,

目前的生活可以過得比較悠哉,

不過也就沒有存錢的壓力。

買房子的人雖然一開始過得比較辛苦,

但最後房貸繳完,

終於百分之百擁有一間屬於自己的房子,

不再擔心隨時會被房東趕走,

那種苦盡甘來的幸福與安心,

是很難用金錢去計算的。

 

一生堅持租房子的人萬一年老時,

找不到願意租房子給他的人,怎麼辦?

這種可能性真的是該提早設想,

而不該抱著「船到橋頭自然直」的鴕鳥心態面對。

 

 

一旦有了自己的房子,

老年的投資相對靈活得多。

最簡單的方法,就是把台北的房子賣掉,

搬到中南部或是東部去。

不然就是把都會區的房子賣掉,

搬到其他較小的鄉鎮去,

同樣都能多出一大筆現金來過活。

如果不想搬,

也可以把台北或是都會區的房子

拿去銀行辦「以房養老」,

都比靠股票投資來得安穩簡單。

 

我在前面提過陳文茜的故事,

大家千萬不要以她一生都在租房子

來增強自己租房子的信念。

她太有錢了,所以當她真的租不到房子時,

一定有能力立刻買一間。

所以別以為「陳文茜能,我為什麼不能?」

如果你的財力跟她一樣好,

我才支持你現在租房子。

 

買房不為賺錢,買得起最重要

 

中年人健康

 

其實說穿了,如果房價很便宜,

回到三十年前的水準,

我相信大家都會去買房子。

換句話說,關鍵在「買不買得起?」

 

這堂課為什麼叫「買房子是為了賺錢嗎?」

我認為,買第一間房子

不是為了賺錢,買得起最重要。

第一間房子是自住,

第二間房子才是投資、

才是拿來賺錢的。

 

 

房地產要賺錢的條件有三個

第一是地點,第二是地點,

第三還是地點。

地點好,容易增值,當然房價就貴。

很多人一生頂多買得起一間房子,

未來根本不會賣,

為什麼要想它的增值性呢?

 

我舉兩個例子跟大家分享。

第一個,是一間位於新北市汐科火車站附近的房子,

是我認識的一個年輕人買的。

他買的是一棟

30 坪老公寓的 2 樓,總價 700 萬元。

他自己籌了 100 萬元,

然後向父母借 40 萬元,

總共 140 萬元做為自備款,

剩下的 560 萬元向銀行貸款。

 

我常說:「跟父母借三、四十萬元,父母不會叫你還,

但如果借三、四百萬元,父母一定會叫你還。」

現在他每個月大概要負擔 25000 元的房貸,

跟一般人租一個 30 坪公寓付的租金差不多,

也對他的日常生活開銷沒有造成很大的壓力。

 

 

700 萬元,真的不是什麼不可能的任務吧?

誰說在大台北地區買房一定要上千萬?

這個物件有三個重要的特性:

第一,沒有停車位;

第二,沒有電梯;

第三,離捷運站遠。

只要符合這三個條件,就應該買得起。

 

在大台北地區生活,

大眾交通工具太方便了,

真的應該先買房、再買車。

這位年輕人沒有買車,

買房當然不用買停車位。

他還年輕,也不需要搭電梯。

 

這個物件離捷運站真的有點遠,

但搭台鐵區間車去台北,

只要坐一站就到南港站,

然後接上捷運板南線,

通行整個大台北地區,

其實並沒有很不方便。

 

或許中南部的朋友會說,

不買車不行,但中南部的房價

絕對沒有大台北地區高吧?

 

我的人生

 

第二個例子是來自媒體的報導。

有個年輕人在父母的幫忙下,

買了一間信義計畫區的小套房加一個車位,

權狀雖有 10 坪,但室內只比 5 坪多一點點,

總價1,500 萬元。

年輕人接父母上台北來看,

室內空間小到父母差點沒昏倒。

 

這間房子有停車位、有電梯、離捷運站近,

絕對是房地產專家眼中會增值的好物件;

但它真的會增值嗎?

我持保留的態度。因為這麼小的坪數,

還是只能賣給單身的年輕人,

但有幾個年輕人買得起?

既然接手困難,它就很難增值。

 

 

千萬不要聽媒體一再恐嚇你,

要不吃不喝十幾年才買得起房子。

以第一個花 700 萬元

在汐科火車站附近買房子的年輕人為例,

假設他一個月薪水 5 萬元,

換算下來,也要快 12 年才買得起。

但你為什麼只用他現在的薪水來算?

難道薪水不會增加嗎?

 

還有,為什麼要用

一次付清 700 萬元來算?

把銀行還款年限拉到 30 年,

本金加利息的總金額

雖然一定比 700 萬元高,

但每個月攤還的金額,

一定讓你還可以有基本的生活水準。

 

中年人健康

 

房價之外,銀行貸款條件

也非常重要

不要再抱怨以前只要花多少多少錢,

就可以在台北市大安區

買到好大的房子,

現在用同樣的價錢,

卻只能在新北市買到好小的房子。

現實就是如此,抱怨也沒用,

但至少銀行貸款的條件

比當時好了很多倍。

 

當年銀行最多只能貸五成的房貸,

現在可以貸到八成,

而且當時的貸款利率

也比現在高出三、四倍。

現在和過去相比,

除了不得不住遠一點以外,

貸款條件至少寬鬆很多。

 

是否負擔得起?除了看「房價」之外,

「銀行貸款條件」也非常重要。

 

 

首先,一定要爭取「寬限期」

讓貸款初期只還利息、不還本金

減輕當下的生活負擔。

原因是,在正常的工作情形下,

收入應該會愈來愈高,

你也更有能力負擔

未來較高的本金加利息的費用。

 

其次,貨比三家不吃虧

各銀行都會就貸款成數、利率水準、

還款期限和方式做組合,

或許其中一、兩項對你有利,

但絕不可能四項都令你滿意。

我認為真正的關鍵是:

每個月要負擔的金額,

會不會造成日常生活很大的壓力?

 

我的建議是,每個月還款金額

最好不要超過家庭可支配所得的一半以上,

而且付完房貸後,

還能維持基本的生活開銷。

 

本文內容摘自《零基礎的佛系理財術:只要一招,安心穩穩賺》

作者:施昇輝 出版社:遠見天下文化

 

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(首圖來源 / shutterstock) 

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