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飯店式管理、豪華公設都是 吃錢大怪獸!3要點 教你檢視社區財報...專家:買房前三思,小心繳錢用不到

建築

 

【編聊邊看,我想讓你知道的事】

許多民眾會抱怨自家的管理費太高,不知道錢到底花到哪裡去了,卻又不主動去了解,甚至從未看過財務報表!本篇將從法規實務兩個方向,帶你全面認識管理費的用途與收取準則。民眾要自保,千萬別忽視自己的權益!

 

文 / Money錢

 

管理費的錢都錢去哪了?

很多人喜歡社區大樓的便利,卻又對每月繳交高額的管理費感到心痛,覺得是一筆「多出來的開銷」。大家幾乎都聽過管理費帳目不明,甚至遭到侵占的事件,導致不少民眾對管理費抱有懷疑與負面的看法。究竟公寓大廈的管理費該怎麼收取才恰當?又該如何運用,才能真正合乎社區利益?

 

管理費≠公共基金

台灣物業管理專家、同時身兼專業物管講師的景文物業管理機構董事長郭紀子表示,要了解管理費該怎麼收,首先要釐清管理費的性質與法定的用途。所謂的管理費,是根據《公寓大廈管理條例》和內政部制定的《公寓大廈規約範本》而來,收取的目的在於維護和管理公寓大廈的「共用部分」與「約定共用部分」,只要是集合式住宅,且依法設立管理組織,住戶都有義務繳納管理費,規範的對象並不只限於大樓。

不過,在《公寓大廈管理條例》施行之前就取得建造執照和使用執照的公寓大廈,政府並未強制設立管理組織,因此大多數公寓和舊華廈都未收取管理費。郭紀子進一步解釋,民間慣稱的管理費,實際上又細分成兩個部分:第一部分在《公寓大廈規約範本》裡也稱作「管理費」,主要用於社區的日常管理維護,像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員,或支付機電保養費、行政雜支等;第二個部分則稱為「公共基金」,主要用於大型或緊急的修繕,平時不能隨意動用。

「管理費」的財源主要來自每月向住戶收取的費用,一般計算方式是以建物登記面積(坪數)乘上單坪費用,再加上定額的車位清潔費。其他財源還包括管理費的孳息,以及社區的零星收入,像是公共設施使用費、裝潢清潔費、生活服務盈餘、廣告收入等。


公共基金 的財源則有以下 4種:

1. 建築物起造人(建商)按照工程造價

一定比例或金額提撥至公庫,並於公設點交後,由公庫撥付給管理委員會。

2. 按照區分所有權人 會議決議

於管理費之外另行收繳。

3. 每年管理費有結餘時

經過區分所有權人會議決議,將金額撥入。

4. 公共基金的孳息

 

管理費要「量出為入」

那麼管理費到底應該收多少?郭紀子建議「量出為入」,也就是先列出財務收支估算表,並以「收支平衡」為原則,來決定要收多少管理費,每月僅須保留一點結餘,用以應付臨時的支出即可,不需要積存太多餘額。

舉例來說,甲社區預估每月物管、保全等人事費用為 30萬元,設備維護費 6萬元,公用水電費 6萬元,建築物和景觀維護費用 4萬元,行政費用 2萬元,每月總支出 48萬元;若該社區有 200戶,每戶 30坪,總樓地板面積為 6,000坪,每坪管理費至少要收到 80元才能維持社區營運。

公共基金應做長期規劃

公共基金部分,由於台灣現今仍未養成長期修繕的觀念,實務上大多社區並未另行收取,而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金,然而其比例沒有法規可循,目前通行的做法是,當提撥金額達到 2年的管理費時就可停止再撥入。但郭紀子認為,這樣的資金用於社區重大修繕其實並不夠,建議應制定至少 30年的長期修繕計劃,再按照資金需求逐年提撥,才能避免將來需要修繕時卻資金短缺。

至於民眾常有疑慮的管理費和公共基金使用權責,按照《公寓大廈規約範本》規定,「管理費」由管理委員會全權管理與使用,但須符合規約授權的範圍,也就是說,不能使用在規約沒有授權的項目;而「公共基金」的動用,則一定要經過區分所有權人會議決議。

郭紀子提醒,按照一般社區規約,只要工程金額在 10萬元以上,就屬於「重大修繕或改良」,必須經過區分所有權人會議決議,以公共基金來支付。就算是遇到緊急事故,如地震、水災等,而必須立即修繕,事後也要經過區分所有權人會議的追認,該筆支出才能正式核列。此外,「管理費」和「公共基金」兩筆款項依照法規須分別開設專戶保管,在財務報表裡也要分開詳列,大多數社區將兩者混淆,合為同一筆資金,是不恰當的做法。


社區財報 3重點要注意

很多民眾繳完管理費之後只在意是否有人代收郵件包裹、保全人員是否盡責有禮、垃圾是否按時清運,卻不會仔細去追究錢到底還花在哪些地方,甚至連公布欄張貼的財務報表都不曾看過,無形之中是在侵害自己的資產。

郭紀子以多年的實務經驗指出,社區財務報表出錯其實非常普遍,即使財務委員、主任委員、監察委員統統蓋了章,也不代表真的都有看過,曾有社區每月報表數字都錯誤,卻經過 3年才被住戶發現。因此,民眾最好每月親自檢視財務報表,以維護自身的權益。檢視社區財報時,除了要看各項支出是否合理外,還有 3個重點要注意:

1. 是否每月都有結餘、不透支?

如果經常出現透支狀況,社區有可能面臨破產,服務和設施就會停擺。

2. 是否突然有大筆開支?

如果是大型修繕,是否有經過區分所有權人會議通過?

3. 數字加總是否有誤?各月份數字能否銜接?

 

飯店式管理、公設都是吃錢大怪獸

另外,郭紀子特別提醒,近年來許多標榜「飯店式管理」的社區最後都因住戶受不了高額管理費而縮減服務,其中更有不少社區一開始就收費不足,導致財務吃緊、入不敷出。以最基本的飯店式管理來說,須聘僱 1位社區經理、 2位秘書、4位保全、3位清潔人員,光是人事成本就要 50萬到 60萬元,如果建商訂定的管理費無法支應這筆開銷,當初說好的「飯店式管理」就會破功,只能留在美好想像裡。

其他像是游泳池、KTV、電影院、宴會廳等豪華公設,若非豪宅或大型社區,恐怕也負擔不起,最後很可能統統變成「蚊子館」。民眾在購屋時除了要謹慎選擇社區規模,避開戶數太少的建案,碰到公設偏多的社區,更要三思而後行,以免入住以後問題叢生,荷包也跟著大失血。

解決 5個管理費常見爭議

1. 預繳的管理費被建商挪用

郭紀子表示,在成立管委會之前,建商是公寓大廈的管理負責人,對於動支預繳的管理費有法定權限。爭議在於,當建商進行善後工程,或有餘屋仍在銷售時,所衍生的公用水電費、清潔費和人事相關費用理應由建商負擔,不可用住戶預繳的管理費支付。然而實務上很難釐清費用歸屬,部分建商為了方便,會將預繳的管理費原封不動移交給管委會,部分建商則是僅扣除物管人事費用,再移交剩餘金額。若民眾對預繳管理費的使用有疑慮,建議由管委會出面與建商協商,要求退還不合理的開支。

2. 對管理費起算時間點有疑慮

永然聯合法律事務所地政士李廷鈞表示,若為中古屋,除非買賣雙方有特別約定,都是以交屋日做為管理費起算時間。至於預售、新成屋,郭紀子表示,契約上大多以交屋日為起算日,不然而實務上不少建商是等管委會成立後才正式收取管理費,算是約定俗成的習慣,但若建商堅持從交屋日起算,仍於法有據。

3. 建商未售戶未繳管理費

郭紀子指出,建商未售戶等同於住戶,只是產權仍在建商手上,其區分所有權人即建商,當然要繳交管理費。若建商不繳,可比照一般催繳管理費程序處理。

4. 住戶欠繳管理費

李廷鈞指出,住戶欠繳管理費時,管委會應先寄發存證信函催告,以保留盡告知義務的證據。若欠繳超過 2期,且經過一定期間催告仍不給付,根據《公寓大廈管理條例》第21 條,管委會可向法院聲請支付命令,再聲請強制執行,查封欠繳者的房屋或其他財產取償。

5. 管理委員挪用或私吞管理費

李廷鈞指出,管理委員挪用或私吞管理費涉及刑法的「業務侵占罪」,可用管委會名義提出告訴,或由住戶向地檢署告發。郭紀子則建議,為避免發生侵占管理費問題,可將社區財務的保管與監察制度訂得更為嚴格,並確實執行。

 

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本文由 Money 錢 141 期授權轉載
(圖:shutterstock / 責任編輯 :  BELL)

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