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存滿頭期款他興沖沖買了房,卻還跑去借 80萬信貸?地政士詳列購屋「隱形成本」一次備足購屋金!

男子思考

 

【編聊邊看,我想讓你知道的事】

不少首購族買房只準備頭期款,卻忽略其他「隱形成本」,導致購屋後得勒緊褲帶過生活,甚至必須籌錢週轉;唯有事前規劃各項支出、控制預算,才能安心成為有房族。

 

文/師慧君

 

買房只存了頭期款 還是不夠 

小陳上個月剛買新房,卻在朋友面前唉聲嘆氣。「買房子是喜事,你怎麼愁眉苦臉?」好友問。「好不容易存到 200萬元頭期款,我興沖沖跑去買了一間 1千萬元的房子,簽完約才發現糗了,還有一堆有的沒的錢要付,只好又硬著頭皮去借了 80 萬元的信貸,利息高得要命!」「根本悲劇啊!」好友拍拍小陳肩膀,兩人一起苦笑起來。

很多第一次買房的人和小陳一樣,只知道要存頭期款,也知道該用頭期款去估算購屋總價,卻忽略了買房時還得負擔許多「隱形成本」,以致於支付頭期款之後,手上現金所剩無幾,只好向親友調頭寸,甚至得再向銀行借貸。

 

購屋的「隱形成本」究竟有哪些?

永然地政士聯合事務所地政士 李廷鈞表示,隱形成本可分為兩部分,一類是房屋交易時必須繳交的相關費用,包含稅金、規費、代書費、仲介費、代管管理費等,另一類則屬於間接成本,如裝潢費、家具家電費用、搬家費等。

契稅數萬元 買新大樓稅金較高

李廷鈞指出,買方的「直接交易成本」包含契稅、印花稅與登記費,若有貸款,還須繳交抵押設定費,這些費用會由代書協助計算,在辦理過戶前一次繳交。其中,契稅為房屋評定現值的 6%,算下來動輒數萬元,是一筆不小的數目。要提醒的是,房屋評定現值的計算基準:包含面積、折舊率、路段率與房屋構造標準單價等,原則上,房子越大、越新,路段越好、樓層越高,契稅金額就會越高。不過,精華地段的公寓契稅,也有可能比郊區大樓來得高。

另外,很多人不知道,買房時也可能須繳房屋稅、地價稅。李廷鈞解釋,按規定,房屋稅、地價稅應由房屋持有人繳交,當房屋移轉後,理應由前後任屋主按照持有天數分攤稅金,但實務上國稅局僅會向開徵時持有房屋的屋主課稅,有失公平。

因此,交屋前買賣雙方必須拆算房屋稅、地價稅,各自分攤應付的部分,再互相找補金額。舉例來說,A 將房屋售予 B,並在今年 6/1 過戶,隔年 5 月 B 必須繳交今年 7/1 至隔年 6/30 的房屋稅,然而今年 5 月 A 已繳交去年 7/1 至今年 6/30 的房屋稅,因此 B 須先將 6 月的稅金找補給 A。不過相較於契稅,買方要負擔的房屋稅和地價稅通常僅是一筆小錢。

買方仲介費金額高 勿輕忽

若購買的是中古屋,仲介服務費也會是一筆不小的費用。李廷鈞指出,按政府規定,仲介最高僅能收取買賣價金的 6% 作為服務費,慣例上賣方負擔 4%,買方負擔 2%。假設買賣價金為 1千萬元,賣方的服務費為 40 萬元,買方則為 20 萬元;實務上也有仲介僅向買方收取 1%。若買預售屋,則須預繳一筆代管管理費給建商在社區管理委員會成立之前,建商會用這筆費用支付社區內各項開銷,如保全費、清潔費、公共電費等。李廷鈞提醒,若擔心管理費過高,或使用不當,購屋前要仔細審閱合約,了解代管管理費的收取方式與用途,管委會成立後,也應監督這筆經費的使用與移交狀況。

 

買新屋或中古 都須繳交代書費

至於代書費,不論購買新屋或中古屋都須繳交,李廷鈞表示,過戶代書費行情在 1萬2千元上下,若僅過戶土地或僅過戶房屋,費用折半;簽約金通常為 2千元,由買賣雙方各負擔 1千元;而設定代書費(房貸抵押權設定)通常在 3千至 4千元上下。李廷鈞特別提醒,為了避免交易風險,購屋時最好辦理履約保證,在確定過戶後,再從履保專戶撥款給賣方。履約保證的手續費為買賣價金的萬分之 6,買賣雙方各負擔萬分之 3,1千萬元的房子,服務費僅需 3千元,收費並不高。

 

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本文由  Money 錢 134 期授權轉載
(圖:shutterstock / 責任編輯 :  Eating)

 

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