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現在買房,真的合適嗎? 數字算給你看!

6月 2014年4
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(圖/shutterstock)

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宜蘭民宿; 陳金瑩 拍攝

 

房地產的意思是 土地或房屋 的所有權

華人對房地產有著很特殊的情感

 

俗語說:有土斯有財 ...

大部分的父母也總是會告誡:

努力存錢存到夠多的頭期款,結婚後就可以買房子

 

但是對年輕人來說,現在買房對嗎?

房屋會「增值,會保值」這件事在過去已被驗證是正確的

主要是因為台灣地狹人稠,過去幾十年經濟又大幅成長

在需求遠大於供給之下,房地產價格大幅上漲

 

尤其是 2008 年金融海嘯過後

為了避免經濟疲弱

全球中央銀行 (掌管貨幣政策的單位) 狂印鈔票

將利率 ... 長期壓的這麼低,是史上很罕見的現象

 

由於利率實在太低,資金找不到去處

而且低利率使「貸款買房子」這件事的成本變得很低

因此房地產歷經有史以來最大的飆漲

價格也漲到歷史上最貴的時刻!

 

我們來看看房地產的相關資料 ...

 

( 歡迎加入本文作者的 FB 社團 ►► 凱旋投資術 )

 

 

房地產研究的權威是國泰建設與政治大學合編的國泰房地產指數:

http://www.cathay-red.com.tw/housing.htm

 

房價趨勢圖

資料來源:國泰房地產指數。

 

如圖形所示,

房屋價格在近年不斷地飆漲,史上最貴!

 

台灣 2013 年第 4 季房價表

資料來源:國泰房地產指數

 

 

房價處於「史上最貴」的水準

不是老百姓可以負擔的 ...

2013 年第 4 季,

「全國房價」平均每坪 29 萬

35 坪的房子總價大約 1015 萬

以全國平均家戶所得 112 萬來算

需要不吃不喝 9 年才買的起房子

 

2013 年第 4 季,

「台北市房價」平均每坪 97 萬

35 坪的房子總價大約 3395 萬

以台北市平均家戶所得 157 萬來算

需要不吃不喝高「達 21.6 年」才買的起房子

 

我們再來看看,比較「平價」的 新北市 ...

就算以「新北市」來說

平均房價也飆升到 45 萬

35坪 的房子,要價 1575 萬

以新北市平均家戶所得 110 萬來算

 

需要不吃不喝 14.3 年才買的起房子!

 

如果我們手上已經有房子

房屋價格大漲對我們而言是好事;

但是如果我們「沒有房子」

房屋價格大漲對我們來說是大大的壞事

因為我們需要不吃不喝 14.3 年才買的起房子!

 

但是我們不可能不吃不喝!

如果我們也沒有那麼幸運 ...

從長輩那裏繼承到房子

那麼我們就必須思考一個問題:

 

擁有房地產對我們的意義是什麼?

擁有一棟房子,使人有地方遮風避雨,有地方安定下來。

擁有房子跟租屋相比,不用擔心被房東趕走,

也不用擔心要一直搬家,而且可以自由自在地養寵物 ...

 

圖片來源: 陳金瑩

 

但是擁有房子的成本也很鉅大

以新北市房屋 1575 萬為例

30% 的頭期款為 472.5 萬,剩下的 1102.5 萬貸款 20 年

利率 3% 下,每個月要繳 6 萬 1 千元

這可能超過大多數人的薪水!!

 

其實,買不起房子也不用太擔心!

這幾年雖然房屋價格暴漲

但「房屋租金」基本上是幾乎沒有漲的!

根據內政部不動產資訊平台

以新北市蘆洲區為例

每坪平均房租為 757 元

35 坪的房子,一個月只需要 2 萬 6

一年只需要 31.2 萬!

 

內政部不動產資訊平台租金查詢網站

 

買房 與租房 的比較

我們如果把 房屋租金 除以 房屋總價

可以得到「房租收益率」

延續上文的例子,新北市的房租收益率為 31.2 / 1575 = 2%

也就是租房子所需要的租金,只有房屋總價的 2% 的意思

這個數字,一方面代表租房子的代價很低

二方面代表房子真的很貴!!

 

同樣的房子

用租的一個月只要 2 萬 6,用買的卻要 6 萬 1

用買的 ...一點也不划算

除非你錢很多,而且有特殊的急迫性

否則 ... 真的不需要在這麼貴的時刻買房子!

 

何時才是「房地產」的進場良機?

畢竟

每個人畢生的夢想都是擁有一棟自己的房子

甚至是多留幾棟房子給孩子

不過房屋「真的」只是跟其他的商品一樣

需要的時候買進持有不需要的時候就賣掉

不需要對它有特別的感情

否則就是跟自己的錢過不去!

 

其實 ...

你可以跟進行投資一樣,靜待進場良機 ...

什麼良機呢?

 

 

 

 

 

首先,我們必須等到房價同時符合下列 2 個條件:

 

1. 房價 除以你的 家庭年所得 小於 10 倍

2. 房租收益率 > 3%

 

如果這 2 個條件沒有同時符合

表示房屋市場還是偏貴,因此不該進場

 

等到房價滑落到正常水準 ( 同時符合上面 2 個條件)

可以再「開始」根據個人的情況

選擇適合自己的房子 ...

 

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《 本文作者簡介 》

陳金瑩 老師,畢業於台大經濟學研究所

歷任大型法人投資機構數年

現為自由投資人

 

老師經常在網路上分享他的投資方法

目的是幫助別人:

〝少走冤枉路、直接登堂入室穩穩賺!〞

所以受到廣大網友的喜愛!

 

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