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我的理財傳家寶 房地產教父 顏炳立:今年房市一定比去年好,因為更接近谷底了!

房市軟著陸 年底可以買屋嗎?

12月 2017年15
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(圖/shutterstock)

.                                                                                                          

     (圖片僅為示意圖)

 

房市價格真的落底了嗎?

雙 11 購物節在兩岸造成熱潮,

台灣房地產順熱搭上促銷潮。

11 月中三重台北橋「河景案」尚未正式公開,

就湧入滿滿人潮,

堪稱第 4 季人氣最旺的案場,

「這裡距離捷運 200 公尺,

總價 688 萬元起,就擁有 1 至 3 房。」

7 年級上班族賈先生說:「中央銀行

總裁彭淮南都說房地產已經軟著陸了,

當然要出來看看房子!」

 

繼續看下去...

 

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「軟著陸」即代表

認同房價不會再漲

的確,彭淮南到立法院報告時,

從整體房市交易量及交易價,

搭配全體銀行房貸與建築貸款餘額創新高

等 3 項數字,用「軟著陸」回應

財委會立委賴士葆的質詢。

建商見機不可失,大打宣傳廣告。


什麼是「軟著陸」?

東森房屋董事長王應傑解釋,

軟著陸代表買賣雙方認同

房地產未來不會再漲,

個案無法突破區域新高價。

 

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文章繼續 ↓ ↓ 

 

房市價格有修正

但尚未真正跌到底部

DTZ 戴德梁行董事總經理顏炳立

從另一個角度分析,14A 總裁放寬政策,

是希望退休前留下清譽,

企圖與「打房」切割,

但現在房市只有「很軟」,

但並未「著陸」。言下之意是指,

房價還有下跌空間,而他更肯定表示:

「今年絕對不會落底!」因為市場利率低,

房價修正如同「溫水煮青蛙」慢慢跌。

 

房市回溫 3 大原因

但從預售屋看屋人潮、

中古屋帶看組數來看,

下半年起房仲經紀人明顯感受「回溫」,

究竟是什麼原因?瑞普萊坊市場研究部

副總監黃舒衛分析,第一是基期低

去年房地合一稅上路,

加上總統、立委選舉等因素干擾,

交易量急凍;其次,

民進黨政府的政策方向是「不打房」,

民眾購屋信心增強;

最後是建商讓利奏效,

搭配銀行放寬房貸額度、利率,

吸引自住買方進場。

這一點從官方數字得到印證,

 

今年第 3 季全台買賣移轉件數成長 12%,

首善之都的台北市 1∼10 月成交量成長 7.1% ;

從價格來看,去年台北市均價每坪 58.2 萬元,
今年 1∼9月 價格回到 59.7 萬元,

這些數字支撐彭總裁軟著陸的說法。

 

明年持續盤整機會高

自住客可以談到好價錢

不過,因為房價修正速度、幅度不夠快,

底部盤整會很長。黃舒衛語帶保留說,

更何況台灣長線還有

包括少子化、老年化等隱憂;

經歷台灣房市 4 次多空的王應傑則指出,

目前處於史上資金最泛濫的年代,

打破過去房產 7 年一循環的理論,

要預測未來很困難,建商得夠靈活且彈性。


主要大型房仲預估,今年全台成交量

有機會從去年谷底 24.5 萬棟反彈,

挑戰 27 萬棟,但顏炳立認為量先價行,

全年成交量未達 30 萬棟,都稱不上落底,

就算現在看似回溫,

也只是「冬日裡的小陽光」。

他保守看待明、後年的成交量,

因為 2015∼2017 年預售案推量萎縮,

少了新成屋交屋數據,

全年成交要放大並不容易。

 

看好 2019 年落底

盤整後再向上

即便市場真的落底,房地產

也不會有「V型」或「U型」反轉的可能性。

顏炳立解釋,V 型、U 型反彈是

建立在「急跌」的前提下,

前者以 2008 年為最佳代表;

但目前利率極低,房價僅小幅修正,

未來可能朝「倒梯形」走法,

預期 2019 年才會落底,

再盤整 4 年才有機會向上。

 

蛋黃區還有跌價空間

參考實際登錄掌握行情

在市場反轉不易的前提,

投資人該不該進場買屋?王應傑認為,

自住客衡量自身能力,

反而能趁修正時挑到好房子;

黃舒衛看法是,因為房屋持有成本增加、

租金收益率仍偏低、投資客還在觀望,

目前價格沒有急拉條件,

反而能增加議價空間。

 

擅長估價的顏炳立從台北市精華區的

敦南寓邸、敦南樞苑等實價登錄

公開成交價反推,明、後年

敦化南北路預售成交會跌破每坪 200 萬元,

並慢慢拉低新成屋及中古屋價格,

房價修正範圍會從「點」擴散到「線」,

目前蛋黃區第 1 階段跌幅達 2 成,

蛋白部分重劃區已摜破 3 成,

如果修正範圍再擴大到「面」,

就難逃另一波下跌命運,

預估蛋黃區會再修正 10%。

 

 

買房  生活機能佳為優先

黃舒衛建議,自住客買屋

不妨參考實價登錄價格,

市中心以國宅為參考,

市郊或重劃區以大型社區為指標,

當做出價的參考,

並優選生活機能佳的區域。

 

 

房市並未落底

要買房可以多參考實價登錄

 

 

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